Le décret du 7 février 1996, mis à jour par le décret du 3 mai 2002, obligent les propriétaires de biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, à faire effectuer des recherches relatives à la présence d’amiante. L’acte de vente doit alors indiquer toutes les précisions sur la situation de l’appartement ou de la maison à cet égard.
L’amiante
Date de parution : 07-02-1996
Décret 96-97 du 07 Février 1996
Décret relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis
Le Premier ministre,
Sur le rapport du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l’équipement, du logement, des transports et du tourisme, du ministre du travail et des affaires sociales et du ministre de l’environnement,
Vu le code de la santé publique, notamment les articles L 1, L 2, L 48, L 49 et L 772 ;
Vu le code pénal, notamment l’article R 610-1 ;
Vu la loi n° 61-842 du 2 août 1961 relative à la lutte contre les pollutions atmosphériques et les odeurs ;
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété ;
Vu la loi n° 75-633 du 15 juillet 1975 modifiée relative à l’élimination des déchets et à la récupération des matériaux ;
Vu la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 modifiée relative aux installations classées pour la protection de l’environnement ;
Vu le décret n° 78-394 du 20 mars 1978 modifié relatif à l’emploi des fibres d’amiante pour le flocage des bâtiments ;
Vu le décret n° 78-1146 du 7 décembre 1978 concernant l’agrément des contrôleurs techniques et le contrôle technique obligatoire prévus aux articles L 111-25 et L 111-26 du code de la construction et de l’habitation, tels qu’ils résultent de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction ;
Vu le décret n° 88-466 du 28 avril 1988 relatif aux produits contenant de l’amiante ;
Vu les avis du Conseil supérieur d’hygiène publique de France en date des 22 juin et 9 novembre 1995 ;
Le Conseil d’Etat (section sociale) entendu,
Article 1
Modifié par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 1 JORF 18 septembre 2001.
Les articles 2 à 10 du présent décret s’appliquent à tous les immeubles bâtis, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques, à la seule exception des immeubles à usage d’habitation comportant un seul logement.
Les articles 10-1 à 10-3 du présent décret s’appliquent à tous les immeubles bâtis construits avant le 1er juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques, à l’exception des immeubles à usage d’habitation comportant un seul logement et des parties privatives des immeubles collectifs d’habitation.
L’article 10-4 s’applique à tous les immeubles bâtis construits avant le 1er juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques.
Article 1
Modifié par Décret 2002-839 3 Mai 2002 art 1 JORF 5 mai 2002 en vigueur le 1er septembre 2002.
Les articles 2 à 10 du présent décret s’appliquent à tous les immeubles bâtis, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques, à la seule exception des immeubles à usage d’habitation comportant un seul logement.
Les articles 10-1 à 10-5 du présent décret s’appliquent aux immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques.
Article 2
Modifié par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 2 JORF 18 septembre 2001.
Les propriétaires des immeubles mentionnés au premier alinéa de l’article 1er doivent rechercher la présence de flocages contenant de l’amiante dans les immeubles construits avant le 1er janvier 1980. Ils doivent également rechercher la présence de calorifugeages contenant de l’amiante dans les immeubles construits avant le 29 juillet 1996 et la présence de faux plafonds contenant de l’amiante dans les immeubles construits avant le 1er juillet 1997.
Pour répondre à ces obligations de recherche, les propriétaires font appel à un contrôleur technique, au sens du code de la construction et de l’habitation, ou à un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission afin qu’il procède à une recherche de la présence de flocages, de calorifugeages ou de faux plafonds.
En cas de présence de flocages, de calorifugeages ou de faux plafonds et si un doute persiste sur la présence d’amiante, les propriétaires font faire un ou des prélèvements représentatifs par un contrôleur technique ou un technicien de la construction. Ce ou ces prélèvements font l’objet d’une analyse par un organisme répondant aux prescriptions définies au deuxième alinéa de l’article 5.
Seul le contrôleur technique ou le technicien de la construction atteste de l’absence ou de la présence de flocages, de calorifugeages ou de faux plafonds et, le cas échéant, de la présence ou de l’absence d’amiante dans ces matériaux ou produits. Le contrôleur technique ou le technicien de la construction mentionné au présent article doit satisfaire aux obligations définies à l’article 10-6.
Article 2
Modifié par Décret 2002-839 3 Mai 2002 art 2 JORF 5 mai 2002 en vigueur le 1er septembre 2002.
Les propriétaires des immeubles mentionnés au premier alinéa de l’article 1er doivent rechercher la présence de flocages contenant de l’amiante dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1980.
Ils doivent également rechercher la présence de calorifugeages contenant de l’amiante dans les immeubles construits avant le 29 juillet 1996 et la présence de faux plafonds contenant de l’amiante dans les immeubles construits avant le 1er juillet 1997.
Pour répondre à ces obligations de recherche, les propriétaires font appel à un contrôleur technique, au sens du code de la construction et de l’habitation, ou à un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission afin qu’il procède à une recherche de la présence de flocages, de calorifugeages ou de faux plafonds.
En cas de présence de flocages, de calorifugeages ou de faux plafonds et si un doute persiste sur la présence d’amiante, les propriétaires font faire un ou des prélèvements représentatifs par un contrôleur technique ou un technicien de la construction. Ce ou ces prélèvements font l’objet d’une analyse par un organisme répondant aux prescriptions définies au deuxième alinéa de l’article 5.
Seul le contrôleur technique ou le technicien de la construction atteste de l’absence ou de la présence de flocages, de calorifugeages ou de faux plafonds et, le cas échéant, de la présence ou de l’absence d’amiante dans ces matériaux ou produits.
Le contrôleur technique ou le technicien de la construction mentionné au présent article doit satisfaire aux obligations définies à l’article 10-6.
Article 3
Modifié par Décret 97-855 12 Septembre 1997 art 2 JORF 19 septembre 1997.
En cas de présence de flocages ou de calorifugeages ou de faux plafonds contenant de l’amiante, les propriétaires doivent vérifier leur état de conservation.
A cet effet, ils font appel à un contrôleur technique ou à un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission et répondant aux prescriptions du précédent article, afin qu’il vérifie l’état de conservation de ces matériaux et produits en remplissant la grille d’évaluation définie par arrêté conjoint des ministres chargés du travail, de la santé, de la construction et de l’environnement. Cette grille d’évaluation tient compte notamment de l’accessibilité du matériau, de son degré de dégradation, de son exposition à des chocs et vibrations ainsi que de l’existence de mouvements d’air dans le local.
Article 4
Modifié par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 3 JORF 18 septembre 2001.
En fonction du résultat du diagnostic obtenu à partir de la grille d’évaluation mentionnée à l’article précédent, les propriétaires procèdent :
- soit à un contrôle périodique de l’état de conservation de ces matériaux et produits dans les conditions prévues à l’article 3 ; ce contrôle est effectué dans un délai maximal de trois ans à compter de la date de remise au propriétaire des résultats du contrôle, ou à l’occasion de toute modification substantielle de l’ouvrage ou de son usage ;
- soit, selon les modalités prévues à l’article 5, à une surveillance du niveau d’empoussièrement dans l’atmosphère par un organisme agréé en microscopie électronique à transmission ;
- soit à des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante, selon les modalités prévues au dernier alinéa de l’article 5.
Article 5
Modifié par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 4 JORF 18 septembre 2001.
Les mesures de l’empoussièrement sont réalisées selon des modalités définies par arrêté conjoint des ministres chargés du travail, de la santé, de la construction et de l’environnement. Ces mesures sont effectuées par des organismes agréés selon des modalités et conditions définies par arrêté du ministre chargé de la santé, pris après avis du Conseil supérieur d’hygiène publique de France, en fonction de la qualification des personnels de l’organisme, de la nature des matériels dont il dispose et des résultats des évaluations auxquelles il est soumis. L’agrément est accordé par arrêté du ministre chargé de la santé. Cet arrêté peut limiter l’agrément aux seules opérations de prélèvement ou de comptage. Les organismes agréés adressent au ministre chargé de la santé un rapport d’activité sur l’année écoulée dont les modalités et le contenu sont définis par arrêté du ministre chargé de la santé.
Les analyses de matériaux et produits prévues aux articles 2, 10-3 et 10-4 sont réalisées par un organisme accrédité répondant aux exigences définies par un arrêté du ministre chargé de la santé, pris après avis du Conseil supérieur d’hygiène publique de France, précisant notamment les méthodes qui doivent être mises en uvre pour vérifier la présence d’amiante dans le matériau ou le produit. Si le niveau d’empoussièrement est inférieur ou égal à la valeur de 5 fibres/litre, les propriétaires procèdent à un contrôle périodique de l’état de conservation des matériaux et produits, dans les conditions prévues à l’article 3, dans un délai maximal de trois ans à compter de la date à laquelle leur sont remis les résultats du contrôle ou à l’occasion de toute modification substantielle de l’ouvrage ou de son usage.
Si le niveau d’empoussièrement est supérieur à 5 fibres/litre, les propriétaires procèdent à des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante, qui doivent être achevés dans un délai de trente-six mois à compter de la date à laquelle leur sont remis les résultats du contrôle. Pendant la période précédant les travaux, des mesures conservatoires appropriées doivent être mises en uvre afin de réduire l’exposition des occupants et de la maintenir au niveau le plus bas possible, et dans tous les cas à un niveau d’empoussièrement inférieur à 5 fibres/litre. Les mesures conservatoires ne doivent conduire à aucune sollicitation des matériaux et produits concernés par les travaux.
Article 5-1
Créé par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 5 JORF 18 septembre 2001.
Par dérogation aux dispositions du dernier alinéa de l’article 5, le délai d’achèvement des travaux peut, à la demande du propriétaire, être prorogé pour les travaux concernant les immeubles de grande hauteur mentionnés à l’article R 122-2 du code de la construction et de l’habitation et les établissements recevant du public définis à l’article R 123-2 de ce même code, classés de la première à la troisième catégorie au sens de l’article R 123-19, lorsque les flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l’amiante ont été utilisés à des fins de traitement généralisé dans ces immeubles ou établissements.
La demande de prorogation doit être adressée par le propriétaire au préfet du département du lieu d’implantation de l’immeuble ou de l’établissement concerné, dans un délai de vingt-sept mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les résultats du contrôle prévu à l’article 5, sauf lorsque des circonstances imprévisibles ne permettent pas le respect de ce délai.
La prorogation est accordée par arrêté du préfet, pris après avis du Conseil supérieur d’hygiène publique de France, en tenant compte des risques spécifiques à l’immeuble ou à l’établissement concerné et des mesures conservatoires mises en uvre en application du dernier alinéa de l’article 5. Le silence gardé pendant plus de quatre mois par le préfet vaut décision de rejet. La prorogation est accordée pour une durée maximale de trente-six mois, renouvelable une fois lorsque, du fait de la complexité des opérations ou de circonstances exceptionnelles, les travaux ne peuvent être achevés dans les délais ainsi prorogés.
Article 6
Modifié par Décret 97-855 12 Septembre 1997 art 5 JORF 19 septembre 1997.
En cas de travaux nécessitant un enlèvement des matériaux et produits mentionnés par le présent décret, ceux-ci devront être transportés et éliminés conformément aux dispositions des lois du 15 juillet 1975 et du 19 juillet 1976 susvisées.
Article 7
Modifié par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 6 JORF 18 septembre 2001.
A l’issue des travaux et avant toute restitution des locaux traités, le propriétaire fait procéder à un examen visuel, par un contrôleur technique ou un technicien de la construction répondant aux prescriptions de l’article 10-6, de l’état des surfaces traitées et, dans les conditions définies à l’article 5, à une mesure du niveau d’empoussièrement après démantèlement du dispositif de confinement. Ce niveau doit être inférieur ou égal à 5 fibres par litre.
Si les travaux ne conduisent pas au retrait total des flocages, calorifugeages et faux plafonds, les propriétaires procèdent à un contrôle périodique de l’état de conservation de ces matériaux et produits résiduels dans les conditions prévues à l’article 3, dans un délai maximal de trois ans à compter de la date à laquelle leur sont remis les résultats du contrôle ou à l’occasion de toute modification substantielle de l’ouvrage ou de son usage.
Article 8
Modifié par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 7 JORF 18 septembre 2001.
Les propriétaires constituent, conservent et actualisent un dossier technique regroupant notamment les informations relatives à la recherche et à l’identification des flocages, calorifugeages et faux plafonds ainsi qu’à l’évaluation de leur état de conservation.
Ce dossier doit préciser la date, la nature, la localisation et les résultats des contrôles périodiques, des mesures d’empoussièrement et, le cas échéant, des travaux effectués à l’issue du diagnostic prévu à l’article 3. Il est tenu à la disposition des occupants de l’immeuble bâti concerné, des agents ou services mentionnés aux articles L 48 et L 772 du code de la santé publique ainsi que, le cas échéant, des inspecteurs du travail et des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale.
Les propriétaires communiquent ce dossier à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans l’immeuble bâti et conservent une attestation écrite de cette communication.
Article 9
Abrogé par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 8 JORF 18 septembre 2001.
Article 10
Abrogé par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 8 JORF 18 septembre 2001.
Article 10-1
Créé par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 9 JORF 18 septembre 2001.
Les propriétaires des immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article 1er constituent et tiennent à jour un dossier technique « Amiante » ainsi qu’une fiche récapitulative de ce dossier. Ce dossier est établi sur la base du repérage défini à l’article 10-3. Il inclut le contenu du dossier technique mentionné à l’article 8.
Article 10-1
Modifié par Décret 2002-839 3 Mai 2002 art 3 JORF 5 mai 2002 en vigueur le 1er septembre 2002.
Les propriétaires des immeubles mentionnés au second alinéa de l’article 1er produisent, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d’achat, un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante mentionnés à l’annexe au présent décret. Ce constat indique la localisation et l’état de conservation de ces matériaux et produits. Ce constat ou, lorsque le dossier technique « amiante » existe, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier constitue l’état mentionné à l’article L 1334-7 du code de la santé publique.
Article 10-2
Créé par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 9 JORF 18 septembre 2001.
Le dossier technique « Amiante » mentionné à l’article 10-1 est établi avant les dates limites suivantes :
- le 31 décembre 2003 pour les immeubles de grande hauteur mentionnés à l’article R 122-2 du code de la construction et de l’habitation et les établissements recevant du public définis à l’article R 123-2 de ce même code, classés de la première à la quatrième catégorie au sens de l’article R 123-19 du même code ;
- le 31 décembre 2005 pour les immeubles de bureaux, les établissements recevant du public et classés dans la cinquième catégorie, les immeubles destinés à l’exercice d’une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail et les parties à usage commun des immeubles collectifs d’habitation.
Article 10-2
Modifié par Décret 2002-839 3 Mai 2002 art 4 JORF 5 mai 2002 en vigueur le 1er septembre 2002.
Les propriétaires des immeubles mentionnés aux deux alinéas suivants constituent le dossier technique « Amiante » défini à l’article 10-3 avant les dates limites suivantes :
- le 31 décembre 2003 pour les immeubles de grande hauteur mentionnés à l’article R 122-2 du code de la construction et de l’habitation et les établissements recevant du public définis à l’article R 123-2 de ce même code, classés de la première à la quatrième catégorie au sens de l’article R 123-19 du même code à l’exception des parties privatives des immeubles collectifs d’habitation ;
- le 31 décembre 2005 pour les immeubles de bureaux, les établissements recevant du public et classés dans la cinquième catégorie, les immeubles destinés à l’exercice d’une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail et les parties à usage commun des immeubles collectifs d’habitation.
Les propriétaires des immeubles mentionnés aux deux précédents alinéas tiennent à jour le dossier technique « Amiante ».
Article 10-3
Créé par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 9 JORF 18 septembre 2001.
Le dossier technique « Amiante » mentionné à l’article 10-1 comporte :
1° La localisation précise des matériaux et produits contenant de l’amiante ainsi que, le cas échéant, leur signalisation ;
2° L’enregistrement de l’état de conservation de ces matériaux et produits ;
3° L’enregistrement des travaux de retrait ou de confinement de ces matériaux et produits et des mesures conservatoires mises en uvre ;
4° Les consignes générales de sécurité à l’égard de ces matériaux et produits, notamment les procédures d’intervention, y compris les procédures de gestion et d’élimination des déchets.
Le repérage mentionné à l’article 10-1 porte sur les matériaux et produits figurant sur la liste définie à l’annexe du présent décret et accessibles sans travaux destructifs. Pour le réaliser, les propriétaires font appel à un contrôleur technique, au sens du code de la construction et de l’habitation, ou à un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission, satisfaisant aux obligations définies à l’article 10-6. Les analyses de matériaux et produits sont réalisées selon les modalités prévues au deuxième alinéa de l’article 5.
En cas de repérage d’un matériau ou produit dégradé contenant de l’amiante, le contrôleur technique ou le technicien de la construction est tenu de le mentionner ainsi que les mesures d’ordre général préconisées.
Un arrêté conjoint des ministres chargés du travail, de la santé, de la construction et de l’environnement définit les consignes générales de sécurité, le contenu de la fiche récapitulative et les modalités d’établissement du repérage.
Article 10-3
Modifié par Décret 2002-839 3 Mai 2002 art 5 JORF 5 mai 2002 en vigueur le 1er septembre 2002.
Le dossier technique « Amiante » comporte :
1° La localisation précise des matériaux et produits contenant de l’amiante ainsi que, le cas échéant, leur signalisation ;
2° L’enregistrement de l’état de conservation de ces matériaux et produits ; 3° L’enregistrement des travaux de retrait ou de confinement de ces matériaux et produits et des mesures conservatoires mises en uvre ;
4° Les consignes générales de sécurité à l’égard de ces matériaux et produits, notamment les procédures d’intervention, y compris les procédures de gestion et d’élimination des déchets ;
5° Une fiche récapitulative.
Le dossier technique « Amiante » est établi sur la base d’un repérage portant sur les matériaux et produits figurant sur la liste définie à l’annexe du présent décret et accessibles sans travaux destructifs. Pour le réaliser, les propriétaires font appel à un contrôleur technique, au sens du code de la construction et de l’habitation, ou à un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission, satisfaisant aux obligations définies à l’article 10-6. Les analyses de matériaux et produits sont réalisées selon les modalités prévues au deuxième alinéa de l’article 5.
En cas de repérage d’un matériau ou produit dégradé contenant de l’amiante, le contrôleur technique ou le technicien de la construction est tenu de le mentionner ainsi que les mesures d’ordre général préconisées.
Un arrêté conjoint des ministres chargés du travail, de la santé, de la construction et de l’environnement définit les consignes générales de sécurité, le contenu de la fiche récapitulative et les modalités d’établissement du repérage.
Article 10-4
Créé par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 9 JORF 18 septembre 2001.
A compter du 1er janvier 2002, les propriétaires des immeubles mentionnés au troisième alinéa de l’article 1er sont tenus, préalablement à la démolition de ces immeubles, d’effectuer un repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante et de transmettre les résultats de ce repérage à toute personne physique ou morale appelée à concevoir ou à réaliser les travaux.
Ce repérage est réalisé selon les modalités prévues au second alinéa de l’article 10-3. Un arrêté conjoint des ministres chargés du travail, de la santé et de la construction définit les catégories de matériaux et produits devant faire l’objet de ce repérage ainsi que les modalités d’intervention.
Article 10-4
Modifié par Décret 2002-839 3 Mai 2002 art 6 JORF 5 mai 2002 en vigueur le 1er septembre 2002.
A compter du 1er janvier 2002, les propriétaires des immeubles mentionnés au second alinéa de l’article 1er sont tenus, préalablement à la démolition de ces immeubles, d’effectuer un repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante et de transmettre les résultats de ce repérage à toute personne physique ou morale appelée à concevoir ou à réaliser les travaux.
Ce repérage est réalisé selon les modalités prévues au septième alinéa de l’article 10-3. Un arrêté conjoint des ministres chargés du travail, de la santé et de la construction définit les catégories de matériaux et produits devant faire l’objet de ce repérage ainsi que les modalités d’intervention.
Article 10-5
Créé par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 9 JORF 18 septembre 2001.
Le dossier technique « Amiante » mentionné à l’article 10-1 est tenu à la disposition des occupants de l’immeuble bâti concerné, des chefs d’établissement, des représentants du personnel et des médecins du travail lorsque l’immeuble comporte des locaux de travail, des agents ou services mentionnés aux articles L 1312-1 et L 1422-1 du code de la santé publique, ainsi que des inspecteurs du travail ou des inspecteurs d’hygiène et sécurité et des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale et de l’organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics.
Les propriétaires communiquent le dossier technique « Amiante » à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans l’immeuble bâti et conservent une attestation écrite de cette communication.
Les propriétaires communiquent la fiche récapitulative du dossier technique « Amiante » prévue à l’article 10-1 aux occupants de l’immeuble bâti concerné ou à leur représentant et aux chefs d’établissement lorsque l’immeuble comporte des locaux de travail, dans un délai d’un mois à compter de sa date de constitution ou de mise à jour.
Article 10-5
Modifié par Décret 2002-839 3 Mai 2002 art 7 JORF 5 mai 2002 en vigueur le 1er septembre 2002.
Le dossier technique « Amiante » défini à l’article 10-3 est tenu à la disposition des occupants de l’immeuble bâti concerné, des chefs d’établissement, des représentants du personnel et des médecins du travail lorsque l’immeuble comporte des locaux de travail, des agents ou services mentionnés aux articles L 1312-1 et L 1422-1 du code de la santé publique, ainsi que des inspecteurs du travail ou des inspecteurs d’hygiène et sécurité et des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale et de l’organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics. Les propriétaires communiquent le dossier technique « Amiante » à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans l’immeuble bâti et conservent une attestation écrite de cette communication.
Les propriétaires communiquent la fiche récapitulative du dossier technique « Amiante » prévue à l’article 10-3 aux occupants de l’immeuble bâti concerné ou à leur représentant et aux chefs d’établissement lorsque l’immeuble comporte des locaux de travail, dans un délai d’un mois à compter de sa date de constitution ou de mise à jour.
Article 10-6
Créé par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 9 JORF 18 septembre 2001.
Le contrôleur technique ou le technicien de la construction mentionné aux articles 2, 3, 10-3 et 10-4 doit n’avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le ou les propriétaires, ou leur préposé, qui font appel à lui, ni avec aucune entreprise susceptible d’organiser ou d’effectuer des travaux de retrait ou de confinement des matériaux et produits prévus par le présent décret.
A compter du 1er janvier 2003, le contrôleur technique ou le technicien de la construction doit avoir obtenu une attestation de compétence justifiant de sa capacité à effectuer les missions décrites au présent décret. Cette attestation de compétence est délivrée, à l’issue d’une formation et d’un contrôle de capacité, par des organismes dispensant une formation certifiée.
Les organismes mentionnés au deuxième alinéa adressent au ministre chargé de la construction la liste des personnes ayant obtenu une attestation de compétence.
Le contrôleur technique ou le technicien de la construction adresse aux ministres chargés de la santé et de la construction un rapport d’activité sur l’année écoulée.
Un arrêté conjoint des ministres chargés du travail, de la formation professionnelle, de la santé et de la construction définit le contenu et les modalités de la certification de la formation, les conditions de délivrance de l’attestation de compétence par les organismes dispensant la formation, les modalités de transmission de la liste des personnes ayant obtenu une attestation de compétence, ainsi que les modalités de transmission et le contenu du rapport d’activité.
Article 11
Modifié par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 10 JORF 18 septembre 2001.
I – Est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la troisième classe le fait, pour les propriétaires des immeubles mentionnés au premier alinéa de l’article 1er, de ne pas avoir procédé, à l’issue des travaux, à l’examen visuel et à la mesure d’empoussièrement exigés à la première phrase de l’article 7.
II – Est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait : 1° Pour les propriétaires des immeubles mentionnés au premier alinéa de l’article 1er, de ne pas avoir satisfait à l’une des obligations définies par les articles 2, 3, 4, 5, 5-1, 7 (troisième phrase) et 8 ;
2° Pour les propriétaires des immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article 1er, de ne pas avoir satisfait à l’une des obligations définies par les articles 10-1, 10-2, 10-3 et 10-5 ;
3° Pour les propriétaires des immeubles mentionnés au troisième alinéa de l’article 1er, de ne pas avoir satisfait à l’une des obligations définies par l’article 10-4.
III – Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues à l’article 121-2 du code pénal, des infractions définies aux I et II ci-dessus. La peine encourue par les personnes morales est l’amende suivant les modalités prévues à l’article 131-41 du code pénal.
IV – La récidive des infractions prévues au présent article est punie conformément aux dispositions des articles 132-11 et 132-15 du code pénal.
Article 11
Modifié par Décret 2002-839 3 Mai 2002 art 8 JORF 5 mai 2002 en vigueur le 1er septembre 2002.
I – Est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la troisième classe le fait, pour les propriétaires des immeubles mentionnés au premier alinéa de l’article 1er, de ne pas avoir procédé, à l’issue des travaux, à l’examen visuel et à la mesure d’empoussièrement exigés à la première phrase de l’article 7.
II – Est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait :
1° Pour les propriétaires des immeubles mentionnés au premier alinéa de l’article 1er, de ne pas avoir satisfait à l’une des obligations définies par les articles 2, 3, 4, 5, 5-1, 7 (troisième phrase) et 8 ;
2° Pour les propriétaires des immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article 1er, de ne pas avoir satisfait à l’une des obligations définies par les articles 10-2 à 10-5.
III – Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues à l’article 121-2 du code pénal, des infractions définies aux I et II ci-dessus.
La peine encourue par les personnes morales est l’amende suivant les modalités prévues à l’article 131-41 du code pénal.
IV – La récidive des infractions prévues au présent article est punie conformément aux dispositions des articles 132-11 et 132-15 du code pénal.
ANNEXE
Modifié par Décret 97-855 12 Septembre 1997 art 9 JORF 19 septembre 1997.
Abrogé par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 11 JORF 18 septembre 2001.
PROGRAMME DE REPÉRAGE DE L’AMIANTE
ANNEXE
Créé par Décret 2001-840 13 Septembre 2001 art 11 JORF 18 septembre 2001.
1 Parois verticales intérieures et enduits
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Murs
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Flocage.
Projections et enduits.
Revêtements durs (plaques menuiserie, amiante-ciment).
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Poteaux
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Flocage.
Enduits projetés.
Entourages de poteaux (carton, amiante-ciment, matériau sandwich, carton + plâtre).
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Cloisons
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Flocage.
Projections et enduits, panneaux de cloison.
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Gaines et coffres verticaux
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Flocage.
Enduit projeté.
Panneaux de cloisons.
2 Planchers, plafonds et faux plafonds
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Plafonds
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Flocage.
Enduits projetés. Panneaux collés ou vissés. COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Poutres et charpentes
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER : Projections et enduits.
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Gaines et coffres verticaux.
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Flocages, enduits projetés, panneaux.
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Faux plafonds
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Panneaux.
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Planchers
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Dalles de sol.
3 Conduit, canalisations et équipements
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Conduits de fluides (air, eau, autres fluides )
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Conduit, calorifuge.
Enveloppe de calorifuges.
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Clapets/volets coupe-feu
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Clapet, volet, rebouchage.
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Portes coupe-feu
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Joints (tresses, bandes).
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Vide-ordures
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Conduit.
4 Ascenseur, monte-charge
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Trémie
PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER :
Flocage.
ANNEXE
Modifié par Décret 2002-839 3 Mai 2002 art 9 JORF 5 mai 2002 en vigueur le 1er septembre 2002.
1 Parois verticales intérieures et enduits
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Murs et poteaux. PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER : Flocages, enduits projetés, revêtements durs des murs (plaques menuiserie, amiante-ciment) et entourages de poteaux (carton, amiante-ciment, matériau sandwich, carton + plâtre). COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Cloisons, gaines et coffres verticaux. PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER : Flocages, enduits projetés, panneaux de cloison.
2 Planchers, plafonds et faux plafonds
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Plafonds, gaines et coffres verticaux, poutres et charpentes. PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER : Flocages, enduits projetés, panneaux collés ou vissés. COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Faux plafonds. PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER : Panneaux. COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Planchers. PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER : Dalles de sol.
3 Conduits, canalisations et équipements
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Conduits de fluides (air, eau, autres fluides). PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER : Conduits, calorifuges, enveloppes de calorifuges. COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Clapets/volets coupe-feu. PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER : Clapets, volets, rebouchage. COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Portes coupe-feu. PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER : Joints (tresses, bandes). COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Vide-ordures. PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER : Conduits.
4 Ascenseur, monte-charge
COMPOSANT DE LA CONSTRUCTION : Trémies. PARTIE DU COMPOSANT A VERIFIER OU A SONDER : Flocages.
Article 12.
Le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l’équipement, du logement, des transports et du tourisme, le ministre du travail et des affaires sociales, le ministre de l’intérieur, le ministre de l’environnement, le ministre de l’agriculture, de la pêche et de l’alimentation, le ministre délégué au logement et le secrétaire d’Etat à la santé et à la sécurité sociale sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
ALAIN JUPPÉ
Par le Premier ministre : Le ministre du travail et des affaires sociales,
JACQUES BARROT
Le garde des sceaux, ministre de la justice,
JACQUES TOUBON
Le ministre de l’équipement, du logement, des transports et du tourisme,
BERNARD PONS
Le ministre de l’intérieur,
JEAN-LOUIS DEBRÉ
Le ministre de l’environnement,
CORINNE LEPAGE
Le ministre de l’agriculture, de la pêche et de l’alimentation,
PHILIPPE VASSEUR
Le ministre délégué au logement,
PIERRE-ANDRÉ PÉRISSOL
Le secrétaire d’Etat à la santé et à la sécurité sociale,
HERVÉ GAYMARD
Depuis le 22 décembre 2008, un nouveau dispositif très avantageux complète le « Borloo » et le « Robien »: il permet d'obtenir, sous forme de réduction d’impôt, le remboursement par l'état de 25% du prix d’un bien immobilier (appartement ou maison) destiné à la location.
Nouveau dispositif « Scellier » pour l'investissement locatif
Date de parution : 19-02-2009
Robien et Borloo (amortissement) cohabitent jusqu’au 31 décembre 2009 avec la loi SCELLIER 2009.
Un investisseur en 2009 a donc le choix d’opter :
- soit pour la formule amortissement Robien Borloo (moins avantageuse)
- soit pour la formule réduction d’impôt (Scellier)
A partir du 1er janvier 2010 il ne restera que la réduction d’impôt SCELLIER.
La nouvelle loi scellier et non seulement beaucoup plus intéressante que les lois Borloo et Robien (jusqu’à 75 000 €), mais, basée sur une réduction d’impôt, elle s’adresse à tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d’imposition.
Nature des avantages fiscaux :
- Réduction d’impôt en pourcentage du montant investi (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €):
Investissement en 2009: 25 % (répartie linéairement sur 9 ans).
Investissement entre 2010 et 2012: 20 % (répartie linéairement sur 9 ans).
- Possibilité de prorogation une ou deux fois 3 ans (2% par an de réduction d’impôt supplémentaire).
- Déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles.
Conditions:
- Acquisition logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
- Logement situé des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements: décret à paraître précisant la liste des communes concernées (à priori toutes les communes des zones A, B1 et B2 des dispositifs Robien Borloo, à l’exception des communes de la zone C).
- Un seul logement par an.
- Réduction d’impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
- Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
- Engagement de location nue (non meublée) pendant minimum [9 ans] à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette durée, liberté de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.
- Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique.
- La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
- La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.
- Non cumulable avec: Robien, Borloo, ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques.
La réduction d’impôt Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009.
Aussi, pour les ventes en VEFA (Vente en état futur d’achèvement, qui n’est ni une promesse d’achat ni une promesse synallagmatique) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, possibilité d’opter pour le dispositif Scellier (ou Robien ou Borloo), sous réserve par ailleurs de respecter les conditions.
Glossaire juridique de l'immobilier
Glossaire juridique de l'immobilier
Acte de nantissement : Contrat par lequel un débiteur donne à son créancier un bien, un portefeuille de titres etc… en garantie d'un emprunt. l'acte de nantissement est obligatoirement signifié par huissier, toutefois son coût reste inférieur à une hypothèque.
Acte sous seing privé : Acte conclu entre deux parties sans l intervention d'un officier ministériel. Le mandat est un acte sous seing privé.
Administrateur de biens : La vocation de l administrateur de biens est de gérer tout ou partie des éléments composant un patrimoine.
Agence Immobilière : Terme désignant un commerce (souvent une entreprise) dont la fonction est de proposer ses services et moyens pour la négociation et le conseil en matière de biens immobiliers : vente et location, conseil en matière d'achat, estimation de biens…
ALS : Allocation de Logement à Caractère Social : Allocation destinée aux personnes à faibles ressources et répondant à des conditions de ressources prédéfinies. L ALS est financée par le Fond National d Aide au Logement (FNAL) qui est alimenté par l État et par une cotisation employeurs. Elle est versée aux bénéficiaires par le biais des Caisses d’Allocations Familiales (CAF).
APL : Aide Personnalisée au Logement : c'est une aide à la personne définie par la loi du 3 janvier à faire de 1977. Elle est accordée au titre de la résidence principale et destinée aux locataires, accédants à la propriété, propriétaires, occupants d'un logement neuf ou ancien mais amélioré et ayant bénéficié de prêts aidés ou conventionnés ou d autres prêts sociaux ou de prêts épargne logement. La détermination de son montant dépend de plusieurs conditions de ressources et de sa situation familiale. Les bénéficiaires perçoivent cette aide directement par la Caisse d Allocation Familiale (CAF) ou par la Caisse Centrale de Mutualité Sociale Agricole.
Assurance : Convention par laquelle, moyennant une prime, les assureurs s engagent à indemniser un éventuel dommage.
Abattement : part de l héritage ou du revenu sur lequel il n y a pas d'impôts à payer.
Ascendant : père, mère, grand-père, grand-mère, arrière grand-père.
Astreinte : condamnation à payer des pénalités par jour ou mois de retard
dans l exécution d'une décision judiciaire.
Bail : Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière, d autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil. On les appelle aussi « contrats de location ».
Bail d’habitation : Contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). La plupart des baux d'habitation pour une résidence principale répondant aux normes actuelles de confort et d habitabilité, sont régis par les lois du 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989. Ils engagent le bailleur trois ans au minimum, le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 3 mois.
Bail Emphytéotique : Un bail emphytéotique est un bail de longue durée (de dix-huit à quatre-vingt dix-neuf ans) conférant au locataire le droit d hypothéquer, de louer ou de sous louer le bien. En contrepartie, le locataire doit assumer toutes les charges, réparations et améliorations qui se rapportent à l'immeuble loué. Ce type de bail n est pas soumis au décret de 1953 sur les baux commerciaux, sauf pour ce qui concerne les modalités de révision de la redevance, qui s effectuent dans les mêmes conditions que le loyer d'un bail commercial. De même en cas de sous location : le sous locataire peut bénéficier du statut des baux commerciaux et avoir droit au renouvellement de son bail dans la limite de la durée du bail emphytéotique. Bon à savoir : en pratique, le bail emphytéotique sert surtout à l édification de constructions agricoles.
Bail Mixte : Le bail mixte est réservé aux exploitants exerçant une activité non commerciale ou libérale. Ce type de bail est régi par la loi Mermaz du 6 juillet 1989. Sauf exceptions telles que le non paiement des loyers, le bail mixte offre, comme pour un bail d'habitation, un droit à renouvellement quasi automatique avec des hausses de loyer encadrées. En revanche, il confère au bailleur des droits plus importants sur un changement de locataire : on ne peut céder un bail mixte ou sous louer le logement qu'avec l accord écrit du propriétaire. La durée minimale du bail mixte varie selon la qualité du bailleur : trois ans au moins si celui ci est un propriétaire personne physique ou une SCI familiale, six ans si le bailleur est une société commerciale. Le renouvellement ou la tacite reconduction du bail ont lieu pour ces mêmes durées de trois ans ou de six ans. Au départ, le loyer est fixé librement avec le bailleur. En cours de bail, il est ensuite révisé en fonction de l indice trimestriel du coût de la construction, si une clause du contrat le prévoit. Les charges récupérables, quant à elles, font l objet d'une liste limitative. Le bailleur, une fois par an, doit en justifier le montant. Lors de la signature du bail, assurez-vous que le contrat vous autorise bien à exercer votre activité dans les locaux. Vous devez également bénéficier d'une autorisation administrative vous permettant d exercer dans un local d'habitation. Par ailleurs, pour être valable, le contrat de location doit obligatoirement être rédigé par écrit et comporter certaines mentions : l identité et l adresse du bailleur, la date d’effet et la durée du bail, la destination des lieux, la description du logement, le montant du loyer hors charges et des provisions sur charges. Bon à savoir : un bail mixte ne s applique pas aux libéraux exerçant en société, sauf accord exprès avec le bailleur.
Bail Professionnel : Sauf à conclure un bail commercial, une location à un exploitant exerçant une activité non commerciale ou libérale doit en principe être réalisée par un bail professionnel. Ce type de bail est régi pour partie par une loi du 23 décembre 1986 et pour une autre partie par les articles 1708 et suivants du Code civil. Sa durée est de six ans au minimum, au lieu de neuf. Les conditions de la location sont souples, puisque le locataire, comme le propriétaire, peut résilier le bail à tout moment avec un préavis de six mois. De même, six mois avant l expiration du bail, chacune des parties peut notifier à l autre son intention de ne pas renouveler le bail, à défaut de quoi celui-ci est reconduit tacitement pour une même durée. Une grande liberté est laissée au locataire et au bailleur pour le loyer, qui peut être indexé ou non en cours de bail, ou pour la cession ou la sous location du droit au bail, qui peuvent être interdites ou non. La cession du droit au bail réclame un accord au moins tacite du bailleur. La résiliation du bail ne peut en tout état de cause intervenir qu'après une décision de justice, même si le locataire a gravement manqué à ses obligations et même si le bail contient une clause résolutoire. Bon à savoir : le logement qui fait l objet d’un bail professionnel doit être en règle avec les dispositions sur le changement d affectation des locaux d'habitation. Vérifiez aussi que le règlement de copropriété autorise un usage professionnel.
Bailleur : Personne qui donne un bien immobilier à louer.
Bouquet : capital versé le jour de l achat d’un bien en viager.
CAF : Caisse d Allocations Familiales : Organisme public chargé de verser les aides à caractère familial. Dans le domaine de l'immobilier, la CAF verse les différentes aides au logement telles que l’APL, l’ALS, l’ALF, …
Caution : Engagement pris par un tiers pour garantir le paiement d’un crédit immobilier en cas de défaillance de l emprunteur, ou le paiement des loyers en lieu et place du locataire en titre.
Caution solidaire ou personnelle : Personne se portant garante d'une autre si celle- ci se montre défaillante dans ses engagements. La caution solidaire peut se voir contrainte à rembourser la dette de l emprunteur s il ne le fait pas.
Charges récupérables : C’est l ensemble des frais engagés par le bailleur qu'il peut se faire rembourser par son locataire. Les charges récupérables sont distinctes du loyer principal. En matière de baux d'habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées par le Décret du 26 août 1987. Elles concernent les dépenses relatives à l entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations et certaines taxes.
Colocation : Location partagée
Compromis de vente : Aussi nommé promesse synallagmatique de vente. C’est l avant contrat, l engagement avant la siganture de l'acte authentique.
Condition suspensive : Elle apparaît généralement dans le compromis. Cette condition, si elle se réalise, rend le contrat caduque. Tant qu'elle n est pas réalisée le contrat n a pas d’effet.
Contrat de location : Cf Bail
Convention d’occupation précaire : Une convention d'occupation précaire n est pas à proprement parler un bail et ne relève jamais du statut des baux commerciaux, quelle que soit sa durée. Elle ne peut être conclue que dans des circonstances particulières : pour des locaux devant être démolis, dans un immeuble en attente d’expropriation, pour des locaux inclus dans un périmètre de rénovation, des locaux provisoires édifiés dans l attente de la construction d’un immeuble, notamment. Elle peut être conclue à la fin d'un bail commercial non renouvelé pour permettre au locataire de trouver d’autres locaux. Dans tous les cas, vous ne versez pas un loyer, mais une redevance dont le montant, en contrepartie de la précarité, est habituellement peu élevé. La convention prend fin lorsque l événement en attente duquel elle a été conclue survient. Le propriétaire peut cependant la révoquer prématurément, à tout moment. Bon à savoir : si la précarité faisant l objet du contrat ne correspond pas à la réalité mais seulement à la volonté du bailleur d'échapper au statut des baux commerciaux, vous pouvez demander aux juges de requalifier la convention d'occupation précaire en bail commercial avec une durée de neuf ans.
Cadastre : nom donné au plan qui couvre l intégralité d'une commune et sur lequel se trouvent la description et le nom des propriétaires de tous les terrains. Par extension, nom donné au service de la commune qui gère ce plan.
Charges : dans une copropriété, dépenses causées par l entretien ou le fonctionnement des parties communes.
Codicille : nom donné à une modification apportée à un testament.
Collatéral : frère, soeur, oncle, tante, cousin, cousine.
Communauté : régime matrimonial par lequel les époux décident de mettre tout ou partie de leurs biens en commun.
Crédirentier : personne qui vend'un bien en viager et qui doit recevoir une
rente régulière versée par le vendeur (le débirentier).
Délai de reflexion : Elle apparaît généralement dans le compromis. Cette condition, si elle se réalise, rend le contrat caduque. Tant qu'elle n est pas réalisée le contrat n a pas d'effet.
Dépôt de garantie : Somme d'argent confiée en garantie d’exécution du contrat. Dans le cas d’une location, elle est remise au bailleur par le locataire lors de son entrée dans les lieux, et lui est restituée en fin de location à condition qu'il ait payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien. Dans le cas d'un avant contrat de vente (promesse ou compromis), le dépôt de garantie sert à assurer la signature du contrat définitif dans toute sa conformité (voir aussi indemnité d’immobilisation).
Domiciliation collective d’entreprises : Une entreprise peut s installer, provisoirement ou de façon permanente, dans les locaux d'une autre entreprise ou dans des locaux collectifs occupés par plusieurs entreprises. Il peut s agir de « centres d’affaires » ou de « pépinières d'entreprises », ou de véritables domiciliations dans les locaux d'une société dont la domiciliation d'entreprises est l objet. Cette domiciliation collective peut prendre la forme d'un bail commercial ou d'un bail de courte durée lorsque l entreprise domiciliataire est propriétaire des locaux, d'une sous location de bail lorsqu'elle est elle même locataire ou encore d'une convention d'occupation précaire (voir ci après). L entreprise domiciliataire doit avoir la jouissance des locaux et la faculté de les mettre à disposition des entreprises domiciliées. Elle doit aussi s engager à mettre à la disposition des locataires les moyens matériels permettant la réunion régulière des organes de direction et les services nécessaires à la tenue et à la conservation des livres et registres obligatoires. L entreprise domiciliée s engage à utiliser effectivement les locaux comme siège social et à informer le domiciliataire de tout changement concernant son activité. Un contrat de domiciliation, écrit et d’une durée minimale de trois mois renouvelable, doit être conclu entre les parties. Bon à savoir : depuis la loi sur l'initiative économique de 2003, la domiciliation collective dans les locaux d'une entreprise dont c'est l objet est réservée aux sociétés.
DPE : Diagnostic Performance Energétique
Parce que la facture d'énergie pèse directement sur le pouvoir d'achat des ménages français, le ministère de l emploi, de la cohésion sociale et du logement a publié le vendredi 15 septembre, avec le ministère délégué à l industrie, le décret permettant la réalisation des diagnostics de performance énergétique dans les bâtiments.
A partir du 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire. Ce DPE sert à mesurer la consommation en énergie d'un logement et à donner des conseils pour la diminuer. Ce diagnostic, émis jusqu'au 1er novembre 2007 par un technicien qualifié et au delà de cette date, par un professionnel certifié par un organisme indépendant, doit être annexé à la promesse de vente d’un bien existant. Au 1er juillet 2007, cette obligation sera étendue aux bailleurs et aux demandeurs de permis de construire. Cependant, ce DPE n’a qu’une valeur informative.
Droit de préemption : Le droit de préemption est la faculté en vertu de laquelle une personne (privé ou administration) peut exiger de se porter acquéreur d'un bien immobilier avant tout autre acquéreur. C’est un droit d'achat prioritaire qui s applique notamment quand lorsqu'un propriétaire décide de vendre un bien, alors que celui ci est en location. Dans ce cas le locataire a un droit de préemption sur le logement qu'il occupe en tant que locataire.
Droits de mutation : Droits et taxes fiscales perçus par le Trésor Public.
Débirentier : personne qui achète un bien en viager et qui doit verser une rente régulière au vendeur (le crédirentier).
Déclaration d’intention d’aliéner : déclaration à faire auprès de la mairie dans les communes où les pouvoirs publics peuvent exercer le droit de préemption.
Descendants : enfants, petits-enfants, arrières petits-enfants.
Dévolution successorale : manière dont seront partagés les biens entre les héritiers (1/4 pour Y, 1/2 pour X.).
Don manuel : donation faite de la main à la main, sans passer par un notaire.
Donataire : personne qui reçoit une donation.
Donateur : personne qui fait une donation.
Etat des lieux : Document établissant à l’entrée et à la sortie des lieux du locataire l état d'un immeuble ou d'un logement. L état des lieux est obligatoire pour les logements vides. Établi devant huissier ou de manière contradictoire (entre locataire et bailleur), il a pour but de faire preuve des dégradations commises par le locataire.
Expertise : Une mission : L expert en estimation immobilière a pour mission de rechercher la valeur vénale et/ou la valeur locative d'un bien immobilier, quelque soit la catégorie à laquelle appartient le bien : immobilier d'habitation : maison, appartement, immeubles, châteaux immobilier d entreprise et locaux industriels : ateliers, usines, entrepôts, immeubles de bureau immobilier commercial : boutique, centres commerciaux fonds de commerce immobilier agricole et foncier : terres agricoles, bâtiments, bois, forêts terrains à bâtir valeur vénale : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l’impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : « la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l’expertise ». valeur locative : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : «elle s analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d’un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données». La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc…). La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.
Fisc : Ensemble des services chargés d’établir et de percevoir les impôts.
Force majeure : Événement imprévisible et insurmontable qui empêche une personne d'exécuter normalement ses obligations. La personne subissant la force majeure peut être exonérée de ses obligations si celle-ci est caractérisée.
Garantie : c'est ce qui assure l exécution et le respect des termes du contrat. On dénombre plusieurs garanties : la garantie biennale, la garantie d’achèvement, la garantie de bon fonctionnement, la garantie contre les impayés de loyers, la garantie de livraison, la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement, la garantie de surface…
HLM : Habitation à Loyer Modéré : Logement social construit avec l’aide financière de l État par les organismes d'HLM, sous forme d'immeubles collectifs ou même de maisons individuelles.
Héritier réservataire : personne qui bénéficie d’une réserve d'héritage et que l on ne peut déshériter (les enfants sont réservataires par exemple).
Impôt foncier : Egalement appelé taxe foncière, l’impôt foncier est redevable par tous les propriétaires d’immeubles.
Impôt locaux : Impôts perçus par les collectivités locales (communes, départements, régions) à la charge du locataire.
Investissement locatif : Se dit d’un achat immobilier destiné à être mis en location pour en obtenir des revenus locatifs.
Immeuble : en droit, c'est le nom général que l on donne à tout ce qui ne peut être déplacé (appartement, maison, boutique, champs.).
Indivision, biens indivis : biens qui sont détenus en commun par plusieurs personnes (des copropriétaires pour les parties communes, des héritiers pour le logement hérité.).
Location : Local, terrain, logement… mis à la disposition d'un occupant contre le paiement d'un loyer. Le propriétaire ou “bailleur“ et le locataire du bien sont liés par un bail ou “contrat de location“, ce dernier n étant pas nécessairement établi par écrit. Cependant, l etablissement d'un bail écrit entre le propriétaire et le locataire est fortement recommandé. En France, le régime le plus courant de location pour l'habitation est la location nue, c'est à dire la location sans fourniture de meubles.
Location de vitrines ou d'étalages : Dans la mesure où elles ne permettent pas, à elles seules, d exercer une activité commerciale normale, les locations d'étalages, de vitrines, de murs d'affichage, d'aires de stationnement ou de garages de voitures ne relèvent pas du statut des baux commerciaux et ne donnent donc pas droit à une durée minimale de neuf ans et à un renouvellement automatique à l arrivée du terme. Ces locations relèvent des règles du Code civil sur le louage de choses et le bail de droit commun. Toutefois, les locaux accessoires de locaux principaux et qui sont nécessaires à l exploitation d'un fonds de commerce relèvent, eux, du statut des baux commerciaux si les locaux principaux en relèvent eux mêmes. Il peut en être ainsi pour les hangars, les caves ou les entrepôts dans lesquels les marchandises utilisées par un commerçant sont stockées. Bon à savoir : la location d'un emplacement ou d'une surface de vente à l intérieur d'un grand magasin ou d'un centre commercial n est pas considérée par les juges comme un bail commercial, mais comme un contrat de concession.
Location meublée : Elle concerne les logements loués avec la fourniture d'un mobilier suffisant à la vie quotidienne courante. Les revenus provenant de ce type de location sont assujettis à l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques. À noter que la location meublée n est pas réglementée.
Location saisonnière : Une location saisonnière se caractérise par la faculté pour le bailleur de reprendre les locaux entre deux saisons. Elle est donc conclue pour quelques semaines ou quelques mois par an, avec un loyer généralement faible qui tient compte de cette précarité. Une location saisonnière est toujours exclue du statut des baux commerciaux, même en cas de tacite reconduction d'une année sur l autre ou de renouvellement amiable. Ce renouvellement n est donc pas automatique. En revanche, une location à l année comprenant un loyer versé douze mois sur douze relève du statut des baux commerciaux et donne donc droit à une durée minimale de neuf ans et à un renouvellement automatique, même si l exploitation du commerce est saisonnière. Bon à savoir : le fait que le bailleur vous autorise à entreposer du matériel entre deux saisons ne suffit pas à faire relever le contrat des baux commerciaux si vous ne payez pas le loyer toute l année.
Loyer : Somme mensuelle ou trimestrielle versée au bailleur par le locataire en contrepartie du droit d'occupation de l'habitation.
Loyer et charges : Que peut on déduire ? : – Les loyers de votre entreprise sont déductibles des résultats de l exercice au cours duquel ils sont courus, sans prendre en compte, par conséquent, leur date de paiement. Les frais d entretien peuvent également être déduits. – Pour les pas de porte et les dépôts de garantie des loyers, des règles particulières sont prévues. Le pas de porte ou droit d'entrée que vous versez éventuellement au bailleur constitue un supplément de loyer payé d avance dont le montant est à répartir sur une période au moins égale à la durée du bail. Toutefois, le droit d'entrée peut aussi constituer une dépense non déductible dans la mesure où il correspond au coût d acquisition d'un élément d actif, par exemple en cas d abandon d'un droit par le bailleur. De même pour l indemnité de « déspécialisation » payée par le commerçant qui exerce une activité différente de celle de son prédécesseur. – Le dépôt de garantie versé au bailleur lors de l entrée dans les locaux ne constitue pas une charge déductible, mais un élément d actif. Il n a donc aucune incidence sur le revenu imposable de l exercice. Si vous exercez votre activité professionnelle en tout ou partie chez vous, vous pouvez déduire de vos bénéfices une quote part du loyer, des charges et des intérêts d emprunts de votre habitation. De même, si vous êtes dirigeant salarié et affectez une partie de votre résidence principale au siège de votre entreprise, vous pouvez déduire une part de vos frais d'habitation de vos revenus, à condition d'opter pour les frais réels.
Légataire : personne qui a reçu un bien par testament.
Legs : bien qui a été transmis par testament.
Libéralités : terme juridique général donné aux donations et aux testaments.
Mandat : Délégation d’un pouvoir d'une personne à une autre afin d'accomplir quelque chose (location, vente…) au nom du mandant.
Marchand de listes : Intermédiaire qui vend des listes de biens à vendre ou à louer. Depuis 1995, cette profession est réglementée. Aujourd’hui, les marchands de liste doivent obtenir l accord du propriétaire du bien avant de faire figurer ce dernier sur la liste vendue aux personnes intéressées.
Mandant : personne qui donne mandat (autorisation) à quelqu’un (le mandataire) pour faire quelque chose à sa place.
Mandataire : personne qui reçoit un mandat (une autorisation) de quelqu'un (le mandant) pour faire quelque chose à sa place.
Meubles : en droit, c’est le nom général que l’on donne à tout ce qui peut etre facilement déplacé. Par exemple, les meubles qui garnissent un logement sont appelés meubles meublants.
Nullité : Annulation d’un acte juridique pour cause de non-respect de l’une des conditions de fond ou de forme nécessaires à sa bonne réalisation.
Nue propriété : propriété incomplète d'un bien puisqu'elle ne comprend pas l'usage du bien. Cet usage se nomme l usufruit. Pleine propriété : en droit, c'est le terme qui désigne la propriété complète, par opposition à la nue propriété ou à l usufruit.
Parties communes : Parties des immeubles à l'usage de l ensemble des habitants de l'immeuble (escalier, cour…).
Parties privatives : Partie des immeubles à l'usage d'un seul des habitants.
Préavis : Acte unilatéral préalable à la rupture d'un contrat de location.
Quittance : Justificatif envoyé au locataire par le propriétaire pour le paiement du loyer et de ses charges.
Quote-part : c'est la part attribuée à chaque copropriétaire pour la répartition des charges de copropriété.
Règlement de copropriété : Il doit obligatoirement être établi pour tout immeuble en copropriété. Il a pour objet de fixer la destination des parties privatives comme des parties communes, de déterminer les conditions de leur jouissance et d'indiquer les règles relatives à l administration des parties communes.
Règlementation : La loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglemente la profession. Elle stipule l obligation pour l agent de détenir une carte professionnelle qui est délivrée par le préfet (préfet de police à Paris) renouvelable tous les ans. Pour obtenir cette carte, il faut justifier d'un diplôme spécifique (niveau bac + 2) ou d’une expérience professionnelle dans certains métiers précisés dans le décret du 20 juillet 1972. Les formalités ne s arrêtent pas là : une garantie financière auprès d'une compagnie d’assurances ou de la Fnaim, de la Socamab (Société de caution mutuelle des agents immobiliers), ou de la Socaf (Société de caution mutuelle des professions immobilières foncières) est nécessaire. Son montant s’élève à 30 500 euros pour l’activité de transaction sans détention de fonds et à 115 000 euros pour l’activité de transaction avec détention de fonds et gestion immobilière.
Résiliation : Rupture du contrat de location lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations : défaut de paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie, d'assurance des locaux loués.
Revenu foncier : Ce sont les revenus provenant des locations immobilières.
Revenu imposable : Total du revenu net annuel qui va servir de base au calcul de l impôt.
Saisie : Procédure qui consiste à immobiliser des biens immobiliers (ou mobiliers) qui deviennent incessibles et insaisissables. La saisie est précédée d'un commandement de payer délivré par huissier.
Séparation de biens : régime matrimonial par lequel les époux décident que leurs biens ne seront pas mis en commun.
Servitudes : Le droit de propriété a des limites que l’on appelle servitudes. La servitude est donc attachée à un immeuble et non au propriétaire d'un immeuble. Chaque propriétaire devra la respecter. Il pourra en profiter ou en supporter les conséquences
Sous-location : Contrat de bail établi par un locataire avec l accord du propriétaire pour laisser la jouissance du bien qu'il loue à un tiers.
Testateur : personne qui fait un testament.
Tontine : association de personnes (souvent des concubins) qui acquièrent un bien en prévoyant que celle qui décédera en dernier en sera l’unique propriétaire.
Usufruit : Droit d'utiliser un bien immobilier (pour l'habiter ou le louer) dont la nue propriété (les murs) appartient à un autre propriétaire. Valeur locative : Elle indique la contrepartie financière annuelle versée pour l'occupation d'un bien immobilier.
Valeur locative : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : «elle s analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données». La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc…). La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur. cf : Expertise
Valeur vénale : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : « la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'Expertise ». cf : Expertise
Chapitre II du Titre II de la Loi N°93-122 du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques Chapitre II Prestations de publicité Art. 20 – Tout achat d'espace publicitaire ou de prestation ayant pour objet l'édition ou la distribution d'imprimés publicitaires ne peut être réalisé par un intermédiaire que pour le compte d'un annonceur et dans le cadre d'un contrat écrit de mandat.
Chapitre II du Titre II de la Loi N°93-122 du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques Chapitre II Prestations de publicité Art. 20 – Tout achat d’espace publicitaire ou de prestation ayant pour objet l’édition ou la distribution d’imprimés publicitaires ne peut être réalisée par un intermédiaire que pour le compte d’un annonceur et dans le cadre d’un contrat écrit de mandat. Ce contrat fixe les conditions de la rémunération du mandataire en détaillant, s’il y a lieu, les diverses prestations qui seront effectuées dans le cadre de ce contrat de mandat et le montant de leur rémunération respective. Il mentionne également les autres prestations rendues par l’intermédiaire en dehors du contrat de mandat et le montant global de leur rémunération. Tout rabais ou avantage tarifaire de quelque nature que ce soit accordé par le vendeur doit figurer sur la facture délivrée à l’annonceur et ne peut être conservé en tout ou partie par l’intermédiaire qu’en vertu d’une stipulation expresse du contrat de mandat. Même si les achats mentionnés au premier alinéa ne sont pas payés directement par l’annonceur au vendeur, la facture est communiquée directement par ce dernier à l’annonceur. Art. 21 – Le mandataire mentionné au premier alinéa de l’article 20 ne peut ni recevoir d’autre paiement que celui qui lui est versé par son mandant pour la rémunération de l’exercice de son mandat ni aucune rémunération ou avantage quelconque de la part du vendeur. Art. 22 – Le prestataire qui fournit des services de conseil en plan média ou de préconisation de support d’espace publicitaire ne peut recevoir aucune rémunération ni avantage quelconque de la part du vendeur d’espace. Art. 23 – Le vendeur d’espace publicitaire en qualité de support ou de régie rend compte directement à l’annonceur dans le mois qui suit la diffusion du message publicitaire des conditions dans lesquelles les prestations ont été effectuées. En cas de modification devant intervenir dans les conditions de diffusion du message publicitaire, le vendeur d’espace publicitaire avertit l’annonceur et recueille son accord sur les changements prévus. Il lui rend compte des modifications intervenues. Dans le cas où l’achat d’espace publicitaire est effectué par l’intermédiaire d’un mandataire, les obligations prévues à l’alinéa précédent incombent tant au vendeur à l’égard du mandataire qu’au mandataire à l’égard de l’annonceur. Art. 24 – Toute personne qui fournit des services de conseil en plan média ou de préconisation de support d’espace publicitaire doit indiquer dans ses conditions générales de vente les liens financiers qu’elle entretient ou que son groupe entretient avec des vendeurs mentionnés à l’article 20, en précisant le montant de ces participations. Art. 25 – 1° Est puni d’une amende de 200 000 F le fait : a) Pour tout annonceur ou tout intermédiaire de ne pas rédiger de contrat écrit conforme aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 20 ; b) Pour la personne qui fournit des services de conseil en plan média ou de préconisation de support d’espace publicitaire, de ne pas indiquer dans ses conditions générales de vente les informations prévues à l’article 24. 2° Est puni des sanctions prévues à l’article 31 de l’ordonnance n°86-1243 du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence, le fait pour un vendeur de ne pas communiquer directement la facture à l’annonceur conformément aux dispositions du troisième alinéa de l’article 20. 3° Est puni d’une amende de 2 000 000 F le fait : a) Pour toute personne qui fournit des services de conseil en plan média ou de préconisation de support d’espace publicitaire, de préconiser ou de réaliser un achat d’espace publicitaire, pour le compte d’un annonceur, auprès d’un vendeur d’espace publicitaire avec lequel elle entretient ou avec lequel son groupe entretient des liens financiers, en donnant sciemment à cet annonceur des informations fausses ou trompeuses sur les caractéristiques ou sur le prix de vente de l’espace publicitaire du support préconisé ou des supports qui lui sont substituables ; b) Pour tout mandataire mentionné à l’article 20, de recevoir une rémunération ou un avantage quelconque d’autres personnes que son mandant ; c) Pour tout vendeur mentionné à l’article 20, d’accorder une rémunération ou un avantage quelconque au mandataire ou au prestataire de l’annonceur ; d) Pour toute personne qui fournit des services de conseil en plan média ou de préconisation de support d’espace publicitaire, de recevoir une rémunération ou un avantage quelconque de la part du vendeur d’espace publicitaire. Pour les infractions prévues aux 1°, 2° et 3° ci-dessus, les personnes morales peuvent être déclarées responsables, conformément à l’article 121-2 du code pénal. Elles encourent également la peine d’exclusion des marchés publics, pour une durée de cinq ans au plus, en application du 5° de l’article 131-39 du code pénal. Les fonctionnaires désignés par le premier alinéa de l’article 45 de l’ordonnance n° 86-1243 du 1er décembre 1986 précitée peuvent procéder aux enquêtes nécessaires à l’application du présent chapitre selon les modalités prévues aux articles 46 à 48, 51 et 52 de la même ordonnance. Art. 26 – Pour l’application des articles 20 à 25 de la présente loi, la régie publicitaire est considérée comme vendeur d’espace. Le mandataire mentionné à l’article 20 n’est pas considéré comme agent commercial au sens de l’article 1er de la loi n° 91-593 du 25 juin 1991 relative aux rapports entre les agents commerciaux et leurs mandants. L’expression « achat d’espace publicitaire » n’a pas pour effet de limiter la responsabilité du directeur de publication établie par la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse. Art. 27 – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent quel que soit le lieu d’établissement de l’intermédiaire, dès lors que le message publicitaire est réalisé au bénéfice d’une entreprise française et qu’il est principalement reçu sur le territoire français. Art. 28 – Les dispositions des deux premiers chapitres du présent titre prendront effet à compter du 31 mars 1993, à l’exception des dispositions du III de l’article 18, des trois derniers alinéas de l’article 19 et du deuxième alinéa du d du 3° de l’article 25 qui prendront effet à compter du 1er septembre 1993. Art. 29 – A l’issue d’un délai de trois ans après l’entrée en vigueur des dispositions du présent chapitre, le Gouvernement présentera au Parlement un rapport sur ses conditions d’application. Décret n° 95-225 du 1er mars 1995 pris pour l’application de l’article 41 (c) de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques, concernant les modalités de publicité des délégations de service public Le Premier Ministre, Sur le rapport du Ministre d’Etat, ministre de l’intérieur et de l’aménagement du territoire, et du ministre de l’économie, Vu la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 modifiée relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques, et notamment son article 41 ; Le Conseil d’Etat (section des finances) entendu, Décrète : Art. 1er. – L’autorité responsable de la personne publique délégante satisfait à l’exigence de publicité prévue au c de l’article 41 de la loi du 29 janvier 1993 susvisée soit par une insertion dans une publication spécialisée correspondant au secteur économique concerné, soit par une insertion dans une publication habilitée à recevoir des annonces légales. Cette insertion précise le délai de présentation des offres, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la date de publication. Elle précise également les modalités de présentation de ces offres et mentionne les caractéristiques essentielles de la convention envisagée, notamment son objet et sa nature. Art. 2 – Le ministre d’Etat, ministre de l’intérieur et de l’aménagement du territoire, et le ministre de l’économie sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal Officiel de la République française. Fait à Paris, le 1er mars 1995. Edouard Balladur Par le Premier ministre Le ministre de l’économie, Edmond Alphandéry Le ministre d’Etat, ministre de l’intérieur et de l’aménagement du territoire, Charles Pasqua Circulaire du 28 octobre 1993 relative aux modalités d’application de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 à la publicité financière dans la presse écrite La loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques voulait assurer une plus grande transparence dans les transactions portant sur l’achat d’espace publicitaire et clarifier le rôle des intermédiaires. Pour atteindre ses objectifs la loi indique que les règles de communication des barèmes de prix ainsi que les règles de facturation contenues dans l’ordonnance du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence s’appliquent à l’ensemble des services et donc à la publicité. Par ailleurs, elle impose aux intermédiaires de travailler sous le régime du mandat et leur interdit de se faire rémunérer par le support. La publicité financière ne fait l’objet d’aucune disposition particulière du texte. En tant que publicité, elle est donc couverte par ses dispositions. Toutefois, au cours des débats parlementaires, le ministre de l’économie et des finances, qui présentait le projet de loi, a déclaré que certaines formes d’annonces ne répondaient pas à la définition de la publicitŽ telle qu’elle était donnée par l’exposé des motifs et donc qu’elles n’étaient pas soumises aux mêmes obligations. Cet exposé indique, en effet, que l’annonceur est celui qui souhaite promouvoir son action, ses produits ou ses services. Le ministre en a déduit qu’il ne fallait pas considérer comme publicité les publications réalisées en exécution d’obligations légales ou règlementaires, imposées à l’entreprise pour assurer la bonne information du marché. L’analyse suivie sera donc fondée sur la caractère d’obligation des publicités. Il paraît vain, en effet, de vouloir s’appuyer sur une distinction entre une bonne information du marché et une promotion de l’entreprise, les deux objectifs n’ayant rien d’incompatible et les règlementations de la C.O.B. ayant précisément pour objet d’en assurer la compatibilité. En revanche, il est logique de considérer que, lorsqu’une entreprise procède à une publication pour obéir à une obligation légale, elle ne le fait pas pour promouvoir son activité tandis que la publication à laquelle elle procède en l’absence d’obligation répond bien à la définition de la publicité, et cela, sans qu’il soit besoin de s’attacher au contenu de ces publications. Seuls les tribunaux, éventuellement saisis, pourront trancher définitivement ces questions. En attendant, pour répondre aux interrogations des professionnels, on trouvera ici l’interprétation des textes qui guidera l’action de l’administration, étant entendu que : – le mandat ne sera obligatoire que quand l’annonce ne l’est pas ; dans le doute, les opérateurs peuvent toujours s’assurer une sécurité juridique absolue en travaillant dans le cadre du mandat prévu par la loi ; – en toute hypothèse, que l’annonceur achète l’espace directement ou par un intermédiaire, les obligations de communication de barème, de facturation et, par ailleurs, l’interdiction des pratiques discriminatoires s’imposent aux supports. A. – En dehors de la presse écrite, le mandat est obligatoire si on passe par un intermédiaire Les obligations de publicité imposées par la loi ou les règlements de la C.O.B. ne concernent que la presse écrite, à l’exclusion de tout autre média. Les achats d’espace réalisés dans les autres médias (radio, télévision, éventuellement Minitel) relèvent donc de l’obligation du mandat si on passe par un intermédiaire. Bien entendu, les achats d’espace peuvent également être effectués directement par l’annonceur. B. – Dans la presse écrite : le mandat n’est pas obligatoire dans certains cas même si on passe par un intermédiaire 1. Certaines publications ne sont pas obligatoires. Les publications qui revêtent un caractère purement volontaire doivent être regardées comme publicité au sens de la loi et le contrat de mandat s’impose. En ce qui concerne les cotations, si elles ne sont pas publiées par le support à sa propre initiative, mais si leur publication est effectuée à la demande de la société concernée et réglée par elle, l’achat d’espace est soumis également à l’obligation du mandat. 2. Certaines informations doivent être obligatoirement publiées au B.A.L.O., mais ne font, par ailleurs, l’objet d’aucune autre publication obligatoire par voie de presse. Ainsi que le décret n° 67-833 du 23 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 66-537 du 24 juillet 1966 pour les sociétés commerciales prévoit notamment la publication au B.A.L.O. : – d’une notice par les sociétés faisant appel à l’épargne publique. Ce document décrit les caractéristiques de la société émettrice et l’opération envisagée (art. 59) ; – des résultats comptables par les sociétés cotées en bourse : comptes annuels provisoires, définitifs, comptes semestriels, chiffres d’affaires semestriels (art. 296 et 297) ; – des avis de réunion et de convocation des assemblées générales (art. 124 et 130) par toutes les sociétés françaises ; – d’informations dans le cadre de l’émission de valeurs mobilières (art. 59, 156, 157, 159, 160, 211 et 212) ou à l’occasion de la tenue d’assemblées spéciales de porteurs de titre (art. 124 et 130). Néanmoins, de nombreuses entreprises souhaitent assurer à ces informations une large publication en les faisant diffuser par voie de presse. Dans ce cas, les achats d’espace correspondants doivent être considérés comme couverts par les dispositions des articles 20 à 27 et, en conséquence, soumis à l’obligation de mandat. 3. D’autres informations doivent obligatoirement être publiées dans la presse. Selon les cas, la règlementation prévoit notamment : – la publication dans un support : – d’une note lors d’une offre publique (règlement C.O.B. 89-03) ; de l’accord susceptible d’avoir une incidence sur l’appréciation de l’offre publique (règlement C.O.B. 89-03) ; – d’un communiqué en cas d’acquisition de plus d’un cinquième des titres d’une société (règlement C.O.B. 88-02) ; – la publication dans un ou plusieurs supports : – d’un prospectus lors de la demande d’admission à la cote officielle ou de l’émission de titres par appel public à l’épargne dont l’admission à la cote officielle est demandée (règlement C.O.B. 91-02) ; – d’un prospectus simplifié lors d’une offre publique à plus de 300 personnes de valeurs mobilières non cotées (règlement C.O.B. 92-02) ; – une publication, sans que le support soit précisé : – des comptes annuels des sociétés financières dont les tires de créances sont cotées (règlement C.O.B. 88-04) ; – des comptes annuels et du rapport de gestion des émetteurs étrangers dont les titres de capital sont cotés (règlement C.O.B. 88-04) ; – d’un communiqué faisant état de faits susceptibles d’avoir une incidence significative sur le cours d’un titre (règlement C.O.B. 90-02) ; – des valeurs liquidatives des titres O.P.C.V.M. (règlement C.O.B. 89-02). Dans tous les cas, l’obligation réglementaire est considérée comme respectée dès lors qu’une publication a été réalisée (le cas échéant, il faut que cette publication ait lieu sur un type de support donné ; pour les informations susceptibles de faire évoluer les cours, un simple communiqué suffit). On considérera que toutes les autres publications ont un caractère volontaire et que les achats d’espace correspondants doivent respecter les dispositions des articles 20 à 27. Dans la mesure où il le souhaite, l’annonceur a donc la possibilité de recourir à deux régimes juridiques distincts pour l’achat d’espace de sa publicité financière obligatoire : pour un support, qu’il lui appartient de choisir, le cas échéant, en conformité avec les prescriptions de la C.O.B., il a le choix complet du régime d’achat d’espace ; pour tous les autres, le régime du mandat s’impose dès lors que ces achats passent par un intermédiaire. Il en résulte qu’une entreprise qui procède à une publicité financière qui va au-delà du strict minimum légal ne peut, pour ses achats d’espace confiés à un intermédiaire, relever d’un régime unique que si ce régime est celui du mandat. 4. Le cas du contrat global. La pratique qui consiste, pour un intermédiaire, à assurer l’ensemble de la publicité financière d’une entreprise pour un prix forfaitaire, n’est plus possible dès lors que cette publication dans un support concerne à la fois des publicités non obligatoires et des annonces relevant de l’application de règlements C.O.B. En revanche, si l’entreprise achète directement l’espace aux supports, la pratique du forfait est possible sous réserve de ne pas correspondre à des conditions discriminatoires. Enfin, un annonceur peut recourir à un intermédiaire, pour un prix forfaitaire, pour l’ensemble de ses publications obligatoires si celles-ci se limitent au minimum légal tel que défini au point 3. Edmond Alphandéry Circulaire du 19 septembre 1994 relative à la transparence et à la non-discrimination dans la publicité Paris, le 19 septembre 1994. Le ministre de l’économie et le ministre du budget, porte-parole du Gouvernement, à Madame et Messieurs les préfets La loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 a défini de nouvelles règles pour le secteur de la publicité. Ce secteur était auparavant caractérisé par une grande opacité, peu favorable à une bonne allocation des ressources. Pour améliorer son fonctionnement, la loi a voulu rétablir la transparence, en la fondant sur deux dispositions principales : – soumettre toutes les activités de service, et donc la publicité, aux règles de droit commun sur la communication des prix et la délivrance des factures ; – imposer aux intermédiaires le régime de mandataire, particulièrement transparent. Si ces deux dispositions sont simples dans leur principe, elles ont constitué pour de nombreux opérateurs un changement important qui, un an après la publication de la loi, continue de susciter des interrogations, notamment sur ses modalités pratiques d’application. Ce texte étant relativement concis, la réponse à ces interrogations n’apparait pas toujours à la lecture de la loi elle-même ; mais elle peut être obtenue par un retour aux débats parlementaires et une adaptation au secteur de la publicité des pratiques constatées dans les activités soumises aux mêmes règles. Pour guider l’action des services de contrôle et faciliter le travail des opérateurs, il paraît utile de préciser diverses conséquences pratiques de ce texte : au delà du rappel des obligations imposées par la loi, cette circulaire s’attache à donner des solutions pratiques de mise en oeuvre. I. – Le champ de la loi Les deux dispositions principales de la loi ont un champ d’application différent : – l’article18 modifie la rédaction de l’article 33 de l’ordonnance n° 86-1243 du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence. Dans la liste des activités soumises à l’obligation de communiquer des barèmes ou de rédiger un contrat écrit en cas de coopération commerciale, figure désormais explicitement l’activité de prestataire de services. Ainsi, ces obligations s’imposent à toutes les activités de production, de distribution ou de services. Elles s’appliquent donc en particulier aux activités de la publicité, sans qu’il soit nécessaire de préciser quelle définition de celle-ci doit être retenue : – les articles 20 et suivants concernent les obligations imposées à l’intermédiaire pour les achats d’espace publicitaire et les achats de prestations ayant pour objet l’édition ou la distribution d’imprimés publicitaires. Ils ont donc un champ specifique dont il faut préciser les limites. Ces opération ne font pas l’objet d’une définition particulière dans le texte de la loi . Elles ont cependant été précisées au cours des débats parlementaires et on peut, sur cette base, bien délimiter le champ d’application de ce texte. I. Les activités L’exposé des motifs du projet de loi indiquait que « l’annonceur est la personne qui souhaite promouvoir son action, ses produits ou ses services ». Il s’agit d’une définition relativement large, puisqu’elle couvre aussi bien l’association a but non lucratif qui fait valoir son action que l’entreprise qui veut vendre ses produits. Pour autant, cette notion de publicité ne couvre pas toute publication payante : sont par exemple exclues les annonces judiciaires et légales qui n’ont pas un but de promotion. Les conséquences à tirer de cette définition ont été précisées à l’occasion des débats parlementaires, dont on peut dégager deux idées : la publicité concernée par la loi est : – une opération volontaire, ce qui signifie que toute publication imposée par un texte légal ou règlementaire ne répond pas à la définition de la publicité qui fait l’objet de cette loi ; – et elle a un but de promotion, qui va au-delà de la simple information. Il a ainsi été dit explicitement, au cours des débats, que des petites annonces comme les offres d’emploi ou les faire-part de deuil ne répondaient pas à la définition de la publicité et n’entraient pas dans le champ de la loi. De façon générale, on admettra que les petites annonces classées, quel que soit leur objet, ne rentrent pas dans le champ de la loi. De même, on considérera qu’une publication à caractère obligatoire ne rentre pas dans le champ de la loi. Le cas de la publicité financière, qui recouvre à la fois des publications obligatoires destinées à l’information du marché et des publications volontaires, a fait l’objet d’une réponse de principe au cours du débat parlementaire, réponse qui a été développée dans une circulaire parue au Journal Officiel du 23 novembre 1993. Par ailleurs, les articles 20 à 29 ne concernent pas toute la publicité ainsi définie. Ils concernent, dans la mesure où l’achat passe par un intermédiaire, l’achat d’espace dans les médias et, pour le hors-média, les seuls imprimés publicitaires. N’est pas visé l’achat direct par l’annonceur. L’espace publicitaire n’a pas été défini par la loi. Cette notion parait suffisamment claire, même si elle peut évoluer avec les techniques (multimédias, médias électroniques) ou si le même média peut se décliner sous plusieurs formes : ainsi l’affichage peut-il se faire aussi sur des panneaux dans les stades ou sur des caddies dans les supermarchés : la presse peut être payante ou gratuite, destinée à tout public ou, comme la presse d’entreprise ou d’associaiton, à un public prédéterminé. La loi s’applique dans tous les cas dès lors que l’achat passe par un intermédiaire. Le projet de loi initial ne concernait que l’achat d’espace. Il est apparu, au cours des débats, que de nombreux intervenants souhaitaient que l’obligation faite à un intermédiaire de travailler comme mandataire soit étendue au hors-média. Cette intention s’est heurtée à la difficulté de définir le hors-média, qui peut prendre des formes très diverses. En définitive, la loi n’a été étendue qu’aux imprimés publicitaires. Il ne semble pas qu’on puisse considérer comme imprimé publicitaire tout ce qui est à la fois imprimé et destiné à la publicité. Il existe, en effet, de nombreux objets (casquettes, tee-shirts) qui portent une inscription publicitaire imprimée. Indépendamment du fait que de tels objets ne seraient pas qualifiés d’imprimés publicitaires par ceux qui les font fabriquer, la volonté du législateur était de viser les objets qui étaient le plus directement en concurrence avec les médias traditionnels, et notamment la presse écrite. Les objets cités ne rentrent guère dans cette catégorie et doivent, sauf exception, être considérés comme objets publicitaires et non comme imprimés publicitaires. En reprenant les termes de la loi et en se souvenant de l’objectif de cette extension, on considèrera que la loi s’applique seulement aux objets qui sont essentiellement des imprimés (ce qui élimine les objets qui ont une fonction propre et qui accessoirement portent une inscription) et destinés au public visé par la publicité. On considérera ainsi comme exclus au titre de l’imprimé publicitaire, même s’ils peuvent être concernés au titre de l’achat d’espace, les affiches, y compris celles destinées à être apposées dans les points de vente ou à être vendues, les objets publicitaires, qui ont un usage, indépendamment de la publicité qu’ils portent, les présentoirs figurant dans les devantures et magasins, qui ne sont pas distribués. En revanche on considérera comme visés par l’article 20 de la loi, dans la mesure où l’achat passe par un intermédiaire, tous les imprimés -du prospectus au catalogue- destinés à être distribués, que ce soit manuellement, dans les boîtes aux lettres, par publipostage personnalisé ou par mise à la libre disposition du public. Le parrainage, qui recouvre des opérations diverses, n’est pas, en tant que tel, mentionné par la loi. C’est seulement dans le cas où il s’analyse, au moins pour l’essentiel, comme un achat d’espace, qu’il doit être considéré comme visé par la loi et que l’intermédiaire doit travailler comme mandataire. Ceci concerne, en particulier, les émissions de radio et de télévision pour lesquelles le parrainage se traduit par l’annonce du nom du parrain dans le générique ou au cours de l’émission. En revanche, ne sont pas concernées des prestations de nature différente, comme le soutien apporté à une manifestation culturelle ou à une opération humanitaire. 2. Les opérateurs Le principal effet de la loi est d’imposer aux intermédiaires de travailler sous le régime du mandat et de n’être rémunérés que par l’annonceur. En ce qui concerne l’achat d’espace, la fonction d’intermédiaire est généralement claire, les rôles du support et de l’annonceur étant eux-mêmes bien définis. Dans quelques cas cependant, il peut y avoir un doute sur la qualité d’un intervenant. Le cas des régies, qui aurait pu susciter des interrogations, a été traité par l’article 26 de la loi, qui assimile la régie au support. Pour les publicités qui bénéficient à plusieurs entreprises, il faut déterminer si le passeur d’ordre doit être considéré comme annonceur ou intermédiaire. C’est le cas par exemple lorsqu’un franchiseur fait de la publicité pour sa marque et ses franchisés. On considérera que le passeur d’ordre agit comme un annonceur et non comme intermédiaire si c’est à lui que revient la décision de faire de la publicité ; en revanche, s’il ne fait qu’appliquer la décision de ses correspondants, il agit comme intermédiaire et doit prendre le statut de mandataire. Dans le cas d’ordres passés par des sociétés appartenant au même groupe, l’autonomie des sociétés du groupe étant difficile à apprécier, on considérera qu’une société du groupe peut passer des ordres pour les diverses entités de ce groupe sans être soumise à l’obligation du mandat. De même seront présumés agir comme annonceurs les organismes représentant un secteur d’activité, par exemple un syndicat professionnel, ou justifiant d’un intérêt économique ou social. Pour les achats de prestations ayant pour objet l’édition ou la distribution d’imprimés publicitaires, les rôles ne sont pas définis a priori : une agence de publicité peut parfaitement éditer ele-même des imprimés. Pour l’espace publicitaire, la relation à trois -support, annonceur, intermédiaire- a conduit à un dispositif particulier destiné à assurer la transparence de l’intermédiaire : ce dispositif est évidemment sans objet si l’annonceur achète directement au support. Pour les imprimés publicitaires, il faut distinguer également selon que l’agence de publicité a un rôle d’intermédiaire ou de prestataire. Sera considérée comme intermédiaire l’agence qui, faisant réaliser une prestation par une autre entreprise, fait payer spécifiquement cette prestation par l’annonceur au vu ou en fonction de la facture du prestataire. L’agence doit alors, pour cet achat, agir comme mandataire de l’annonceur et ne peut recevoir aucune rémunération du prestataire, qui doit par ailleurs facturer directement l’annonceur. En revanche, l’agence qui assure toutes les fonctions et responsabilités d’éditeur et, en conséquence, propose à l’annonceur une prestation globale, à un prix convenu, n’agit pas comme intermédiaire et n’est pas, pour ces opérations, tenue à prendre le statut de mandataire. Le choix entre l’un et l’autre de ces deux modes d’exercie est négocié entre les entreprises concernées. La volonté de transparence qui inspire la loi implique que le choix soit clair, et notamment que l’option retenue figure explicitement dans le contrat qui lie l’agence et l’annonceur. Il existe, essentiellement auprès de la presse locale et régionale, des courtiers, dont la charge consiste à prospecter, au bénéfice d’un vendeur d’espace, des annonceurs potentiels et à transmettre leurs ordres à celui-ci. Ils ont fait valoir la grande difficulté qu’ils éprouveraient à travailler sous le régime du mandat : ils devraient, en effet, se faire rémunérer par l’annonceur et, comme ils ne traitent que des opérations de faible montant, leur rémunération par opération est elle-même faible et ils craignent d’avoir le plus grand mal à recouvrer leurs factures. Pour tenir compte de cette situation spécifique à la presse écrite, dans le cas où le courtier est une personne physique et est donc totalement indépendant d’une agence ou d’une centrale d’achat et travaille exclusivement pour un vendeur d’espace, on considérera ce courtier comme une régie ou une sous-régie ; la régie étant assimilée, par la loi, au vendeur d’espace lui-même, la facture émise par ce dernier peut comporter un prix global, incluant la rémunération du courtier , et le vendeur d’espace peut reverser au courtier ce qui lui est dû. Enfin, pour l’application de la loi aux annonceurs étrangers, il convient de distinguer deux cas, selon que l’intermédiaire lui-même est ou non à l’étranger. Si l’intermédiaire est à l’étranger, l’article 27 de la loi précise que la loi s’applique « dès lors que le message publicitaire est réalisé au bénéfice d’une entreprise française et qu’il est principalement reçu sur le territoire français ». Cet article résulte d’un amendement en cours de débat. Son objectif était d’éviter que la loi puisse être tournée par un intermédiaire qui ferait transiter par l’étranger les ordres qu’il reçoit. Cet intermédiaire situé à l’étranger, qui aurait pu être un simple bureau d’agence ou de centrale française, aurait normalement échappé au régime prévu par la loi et aurait pu recevoir des commissions occultes du support. Dès lors que l’annonceur est une entreprise française et que le support est lui-même en France, la loi l’oblige a n’accepter d’intermédiaire que s’il est mandataire, à réserver toutes les ristournes à l’annonceur et à lui envoyer directement les factures. La loi ne précise pas en l’occurence ce qu’est une entreprise française. Compte tenu de l’objectif du texte, on ne considérera qu’une publicité émane d’une entreprise française que dans les cas ou une autre interprétation conduirait à une fraude manifeste. Ce serait par exemple, le cas si un groupe français faisait réaliser sa publicité en France en faisant passer ses ordres par une filiale située à l’étranger et un intermédiaire également situé à l’étranger. En revanche, on considérera que, lorsqu’un groupe étranger implanté en France passe, dans le cadre d’une campagne de publicité internationale, ses ordres de publicité pour la France à partir de l’étranger, et que l’intermédiaire est également situé à l’étranger, la loi n’impose pas que cet intermédiaire ait le régime de mandataire. Le deuxième cas est celui où le support et l’intermédiaire sont en France et l’annonceur à l’étranger. Dans ce cas, la loi impose que l’intermédiaire ait le statut de mandataire. Cette situation peut poser quelques problèmes pratiques, tant pour l’annonceur, qui n’est pas forcément familier du régime français du mandat, que pour le support, qui ne souhaite pas toujours se faire régler par un client inconnu situé hors de nos frontières. Mais, si le régime du mandat est obligatoire, la forme du contrat -en dehors du fait qu’il doit exister un contrat écrit prévoyant les prestations rendues et leur rémunération- ne l’est pas. On peut donc considérer que les exigences posées par l’article 20 sont respectées dès lors que l’intermédiaire a été accrédité par un annonceur étranger ou son représentant, qu’il travaille effectivement comme mandataire et qu’il a précisé par écrit à son mandant les prestations qu’il lui rendra et la rémunération qu’il recevra. En ce qui concerne le support, qui peut craindre de se mettre en infraction en travaillant avec un intermédiaire qui ne serait pas en mesure de lui présenter un contrat de mandat, sa responsabilité ne saurait être engagée dès lors que lui-même respecte les obligations qui lui sont imposées par la loi, notamment sur l’émission des factures. Si par ailleurs, le support estime que cette situation ne lui donne pas suffisamment de garanties pour les paiements ultérieurs, il s’agit d’un problème différent ; celui-ci peut d’ailleurs être résolu : dans la mesure où les partenaires le souhaitent , le support peut demander à l’intermédiaire de se porter garant du paiement par son client étranger : il peut aussi demander une garantie bancaire à l’annonceur. De façon générale, on remarquera que si la situation de l’intermédiaire et de l’annonceur peut conduire à constater que la loi française ne leur est pas forcément applicable, le support, lui, reste soumis aux obligations que la loi lui impose personnellement. Cela est vrai autant pour les dispositions qui concernent les factures que pour sa reponsabilité en cas de discrimination, qui serait engagée s’il favorisait les annonceurs étrangers au détriment des annonceurs français. Les précisions ainsi apportées sur le champ d’application de la loi devraient répondre à l’essentiel des interrogations. Néanmoins, devant certains cas particuliers, les opérateurs pourront encore éprouver des doutes sur les limtes exactes du champ de la loi. Pour éviter tout risque juridique,on ne saurait trop conseiller, chaque fois qu’il subsiste un doute, de retenir la régime du mandat et de respecter les autres obligations prévues par la loi. II. – La mise en oeuvre Les changements auxquels sont soumis les opérateurs sont de deux sortes. Les uns sont liés aux dispositions spécifiques à la publicité qui figurent dans la loi ; les autres à l’assujettissement au régime général prévu à l’ordonnance de 1986. I. Modalités spécifiques à la publicité a) Contrat L’article 20 de la loi impose à l’intermédiaire de faire ses achats pour le compte de l’annonceur sous le régime du mandat. Il précise que ce mandat doit faire l’objet d’un contrat écrit et que celui-ci doit énoncer les prestations rendues et leur rémunération, en distinguant elles qui sont rendues dans le cadre du mandat et celles qui, le cas échéant, ne relèvent pas du mandat. Ces règles appellent deux remarques : – en dehors de ces obligations, la forme est libre. Il n’est donc pas interdit, pour simplifier les formalités, de se référer aux conditions générales de l’intermédiaire -sous réserve évidemment que celles-ci respectent la loi ; – la mention sur le contrat de services étrangers au contrat lui-même a pour objet, après une période où la détermination des rémunérations était globale et peu transparente, de faire clairement apparaître le montant de la rémunération des prestations ou leur mode de calcul. Elle n’a nullement pour objet de figer celle-ci et rien ne s’oppose à ce que les contrats ainsi souscrits fassent ultérieurement l’objet d’avenants portant tant sur les prestations rendues que sur leur coût. b) Facturation et rémunération Le même article 20 prévoit que la facture est envoyée directement à l’annonceur et qu’elle mentionne tous les rabais accordés par le vendeur, rabais qui ne peuvent être accordés qu’à l’annonceur. La loi ne modifie pas les obligations sur le contenu de la facture, qui restent définies par l’article 31 de l’ordonnance n° 86-1243 du 1er décembre 1986. La facture, qui est au nom de l’annonceur, doit contenir en particulier « tous rabais, remises et ristournes dont le principe est acquis et le montant chiffrable lors de la vente ou de la prestation de services, quelle que soit leur date de règlement ». Les rabais qui ne seraient pas de principe acquis et de montant chiffrable doivent faire l’objet de factures rectificatives ultérieures, à émettre dans les mêmes conditions que la facture initiale. Il est cependant rappleé que, pour l’essentiel, les remises conditionnelles sont considérées par les tribunaux comme de principe acquis et de montant chiffrable dès lors que la réalisation de la condition ne dépend que de la réalisation, par l’acheteur, du contrat conclu. Outre cette règle d’application générale, la publicité est soumise à deux dispositions spécifiques : – la facture est envoyée directement à l’annonceur, une copie pouvant être transmise pour information à l’intermédiaire ; – les rabais et avantages tarifaires éventuels sont accordés à l’annonceur et à lui seul. Cette disposition est complétée par celles des articles 21 et 22. Ces articles interdisent au mandataire qui procède aux achats d’espace ainsi qu’au prestataire de services qui donne des conseils pour ceux-ci de recevoir quelque rémunération que ce soit du support. Ainsi, la rémunération de l’intermédiaire ou du conseiller en achat d’espace ne peut provenir que de l’annonceur lui-même. Ce dispositif a pour but de faire fixer la rémunération de l’intermédaire par négociation entre l’intermédiaire et le bénéficiaire du service rendu en assurant une transparence complète à l’égard de ce dernier. La loi fait ainsi disparaitre les pratiques de rémunération occulte qui étaient courantes avant 1993. Elle n’interdit pas que le support puisse consentir des rabais au titre de services qui lui seraient rendus par l’intermédiaire, comme par exemple une garantie de paiement. Mais de tels rabais sont obligatoirement attribués à l’annonceur. C’est à l’intermédiaire et à l’annonceur qu’il revient, en négociant le contrat qui les lie, de modifier s’ils le veulent l’affectation finale de ces rabats pour en reverser éventuellement tout ou partie à l’intermédiaire. Cette interdiction de rémunération directe est très générale : la rédaction de la loi, en interdisant toute rémunération de l’intermédiaire par le support, ne permet pas à l’intermédiaire de rendre des services rémunérés à un support, même s’ils sont sans rapport avec une opération d’achat d’espace ou de conseil. Toutefois, lorsqu’un support fait de la publicité pour son propre compte, il doit être considéré comme un annonceur et, à ce titre, il peut rémunérer un intermédiaire, tant pour ses achats d’espace que pour les études qu’il demanderait. Cette liberté ne doit évidemment pas être utilisée pour tourner la loi. Dans le cas où il apparaitrait , par exemple en raison du caractère fictif des études ou de prix anormaux, que ces opérations servent à rémunérer l’intermédiaire pour d’autres opérations où le support vend son espace gr‰ce à cet intermédiaire, les tribunaux devraient être saisis. En cas d’accord de troc, l’intermédiaire ne pouvant recevoir quelque rémunération que ce soit de la part du support, la facture correspondant aux marchandises ou services reçus par le support doit être émise par le producteur, et non par l’intermédiaire. La rémunération de celui-ci est facturée uniquement à l’annonceur-vendeur, au titre de l’achat d’espace comme au titre de la vente de marchandises ou services. c) Circuits de paiement La loi ne prévoit pas de disposition particulière pour les modalités de paiement. Le sujet n’est abordé qu’à l’article 20, où est envisagé le cas où les achats ne sont pas payés directement par l’annonceur au support. L’annonceur a donc le choix, comme par le passé, de payer directement le support ou de faire transiter le paiement par le mandataire. De même, ceux qui ne souhaitent pas régler séparément les supports qu’ils utilisent dans leurs campagnes publicitaires peuvent effectuer un paiement global à l’intermédiaire qui reversera son dû à chaque vendeur d’espace. Ce paiement global, lorsqu’il résulte du contrat entre l’annonceur et l’intermédiaire , est compatible avec la disposition de la loi qui impose à chaque support d’envoyer directement sa facture à l’annonceur, et les risques d’erreur à la réception des factures peuvent être réduits par des précautions simples : – le support peut ajouter sur la facture qu’il envoie à l’annonceur la mention que cette facture ne doit pas être réglée directement, le mandataire devant s’en charger ; il peut, sur la copie qu’il envoie au mandataire, lui rappeler que c’est le mandataire qui est chargé du paiement ; – l’inermédiaire peut envoyer à l’annonceur un récapitulatif des sommes dues aux différents supports et du montant de ses propres honoraires, afin de recevoir un paiement global. d) Comptabilité Lorsque le paiement de l’achat d’espace transite par l’intermédiaire, celui-ci, qui agit comme mandataire, doit inscrire les sommes reçues non dans son chiffre d’affaires, mais en compte de tiers. Certains intermédiaires ont regretté que cette obligation les conduise à faire apparaître un chiffre d’affaires réduit par rapport à leurs comptes antérieurs et surtout par rapport à ceux qu’affichent leurs concurrents étrangers, qui ne sont pas tenus aux mêmes obligations. Cet effet d’affichage peut être corrigé. Le plan comptable prévoit qu’une entreprise peut ajouter en annexe à ses comptes sociaux, toute présentation indispensable à leur compréhension. Rien n’interdit donc aux intermédiaires d’établir et de faire certifier des comptes présentés selon les normes internationales, de les publier en annexe à leurs comptes et de les fournir pour les comparaisons internationales. Les sommes qui transitent par le mandataire peuvent être placées et porter intérêt. Dans ce cas, et dans la mesure où cela est compatible avec les stipulations du contrat de mandat, ces intérêts peuvent être versés directement à l’intermédiaire. Le traitement de ces sommes, versées par une banque, est différent de celui des sommes qui seraient dues par le support et notamment de l’eventuel escompte versé pour paiement comptant : comme tout rabais accordé par le support, celui-ci doit, au titre de l’article 20, revenir à l’annonceur. Si, en vertu du contrat de mandat, il est finalement rétrocédé à l’intermédiaire, en tout ou partie, cette rétrocession doit faire l’objet d’une facture de l’intermédiaire à l’annonceur. En sens inverse, si, du fait du mandataire, un paiement tardif fait encourir une pénalité à l’annonceur, la responsabilité de l’intermédiaire se trouve engagée vis-à-vis de l’annonceur. 2. Les relations commerciales En imposant un certain nombre de conditions particulières à l a publicité, la loi précise la marge de discussion des opérateurs. Certaines ont déjà été commentées dans cette circulaire : l’obligation du mandat ; l’obligation d’envoyer la facture à l’annonceur ; l’interdiction pour l’intermédiaire de recevoir une rémunération du support. D’autres n’ont pas été examinées, car elles ne semblent pas poser de problème : ainsi l’obligation, prévue à l’article 23, de rendre compte à l’annonceur des conditions dans lesquelles un message a été diffusé ; ou l’obligation, prévue à l’article 24, pour celui qui donne des conseils d’achats, d’indiquer à l’annonceur les liens financiers qu’il peut avoir avec les vendeurs. Enfin, la loi soumet la publicité, comme toutes les activités de service, à l’obligation de communiquer des baremes de prix a qui en fait la demande. Etablir des baremes et les respecter constituent une nouveauté dans ce domaine, où la négociation avait prix une telle ampleur que les barèmes avaient perdu toute signification. Il s’agit incontestablement d’un encadrement de la liberté commerciale, mais non de sa disparition. La liberté commerciale est maintenue, conformément au droit commun, tel qu’il a été défini en particulier par l’ordonnance du 1er décembre 1986. Il n’y a pas lieu ici de rappelerce droit commun, mais il peut être utile de préciser son applicationà quelques cas pour lesquels la publicité pose des problèmes particuliers. Les supports doivent désormais avoir un barème de prix et le communiquer à qui en fait la demande. Le barème doit faire figurer l’énonce et le prix de toute les prestations normalement offertes par le support. Après discussion avec un acheteur, un support peut offrir ses prestations à des conditions différentes de celles qui figurent dans son barème et ses conditions générales de vente. Toutefois, afin d’éviter de pratiquer des conditions discriminatoires, la différence doit être justifiée par une contrepartie réelle et tout acheteur qui serait dans la même situation et qui serait désireux d’obtenir les mêmes conditions doit pouvoir les obtenir. De même , la confection du barème est libre et peut comporter des rabais et ristournes pour des motifs variés, sous réserve de ne pas violer les dispositions de l’ordonnance. En premier lieu, l’attribution de ristournes ne doit pas être discriminatoire. Il faut rappeler, à ce sujet, que l’article 36 de l’ordonnance ne vise que les discriminations qui sont de nature à créer, pour celui qui en bénéficie ou qui en est la victime, un avantage ou un désavantage dans la concurrence. Il en résulte qu’il est possible de pratiquer des conditions différentes à l’égard des partenaires qui ne sont pas en concurrence. Ceci peut conduire à pratiquer des tarifs différents selon le secteur économique de l’acheteur. Ainsi, il n’y a pas de discrimination à accorder à une grande cause nationale des conditions plus favorables que celles pratiquées à l’égard d’un annonceur commercial. De même, il arrive que les supports consentent occasionnellement des tarifs de bouclage, c’est-à-dire des conditions préférentielles à des achats passés au dernier moment pour occuper un espace resté disponible. Dans la mesure où ces tarifs sont offerts de façon équitable à tous les opérateurs, on ne saurait parler de conditions discriminatoires. Il en irait diffŽremment s’il apparaissait que seuls quelques privilegiés sont informés de ces possibilités -ou si certains en bénéficiaient avant que leurs concurrents se voient reconnaitre les mêmes droits. De même encore, il n’est a priori pas discriminatoire d’accorder une remise particulière aux achats qui passent par un intermédiaire. Le débat qui a eu lieu au Parlement pour aboutir à la rédaction de l’article 20 – lequel mentionne la possibilité de rabais et ristournes – montre que le législateur n’a pas voulu interdire aux supports de faire figurer dans leur barème une remise inspirée de l’ancienne commission d’agence, quelle que soit la dénomination qui convienne aujourd’hui ou l’agence ne peut plus être rémunérée par le support. Il reste que les conditions d’attribution d’une telle remise ne doivent pas être discriminatoires et que, si son octroi est lié à la qualité d’intermédiaire, elle doit être accordée à tous ceux qui rendent les mêmes services qu’un intermédiaire, même si ce n’est pas leur profession habituelle. Vouloir réserver cette remise aux membres de certaines professions ou de certaines associations tomberait sous le coup de l’article 36. En second lieu, le barème ne doit pas non plus pouvoir être qualifié au titre des articles 7 et 8 de l’ordonnance, qui traitent respectivement des ententes ou des abus de position dominante. Il pourrait en être ainsi si un barème tarifaire conduisait à exclure certains opérateurs du marché. Pour reprendre l’exemple de la ristourne accordée aux achats qui passent par des intermédiaires, un barème comportant une ristourne telle qu’en fait elle conduirait à exclure du marché ceux qui voudraient procéder à des achats directs pourrait être considéré comme une entente prohibée. De même, un barème qui, en liant les tarifs à la part des achats d’un intermédiaire passés avec le vendeur d’espace, conduirait à réserver des conditions très favorables à ceux qui renoncent à traiter avec d’autres vendeurs d’espace pourrait être sanctionné au titre des mêmes articles. Le respect de ces règles peut paraître complexe à un secteur qui ne les connaissait guère jusqu’en 1993. Les services chargés du contrôle veilleront donc, chaque fois qu’ils en auront l’occasion, à faire connaitre et à expliquer ces dispositions afin d’en faciliter une application rapide et complète.
Droits sur la cession de fonds de commerce 1. CAS GÉNÉRAL Calculer vos droits de cession : N.B. : La loi pour l'initiative économique (Loi Dutreil) étend aux sociétés autres que par actions (SARL, SNC, SCS, sociétés civiles) et autres que celles à prépondérance immobilière cet abattement de 23 000 euros sur le prix de cession des parts (au prorata du pourcentage cédé). Date d'entrée en application : 01/01/2004.
Droits sur la cession de fonds de commerce 1. CAS GÉNÉRAL Calculer vos droits de cession : N.B. : La loi pour l’initiative économique (Loi Dutreil) étend aux sociétés autres que par actions (SARL, SNC, SCS, sociétés civiles) et autres que celles à prépondérance immobilière cet abattement de 23 000 euros sur le prix de cession des parts (au prorata du pourcentage cédé). Date d’entrée en application : 01/01/2004. PROJET LOI DE FINANCES 2006 : les droits d’enregistrement sur les cessions de fonds de commerce passeraient de 4.8 % à 5 % au 01 01 2006 et les abattements SARKOZY seraient prorogés voire étendus. (Calculs actuellement effectués au taux de 4.8 %) 2. MESURES TEMPORAIRES SARKOZY (1) Dans le cadre des mesures SARKOZY, l’acquéreur peut bénéficier d’une réduction de l’ordre de 50% des droits d’enregistrements (mesure valable jusqu’au 31/12/2005) à la double condition de s’engager à conserver le fonds cinq ans et de l’acquérir moins de 300 000 Euros. Calcul effectué sans tenir compte d’éventuelles exonérations votées au plan local
Les propriétaires qui donnent en location des locaux meublés et qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme loueurs en meublé professionnels sont qualifiés de loueurs en meublé non professionnels.
Les propriétaires qui donnent en location des locaux meublés et qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme loueurs en meublé professionnels sont qualifiés de loueurs en meublé non professionnels.
Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer à leur activité : Le régime des micros entreprises et le régime réel simplifié. Quel que soit le régime, les revenus tirés de la location sont imposables au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le régime des micros entreprises Vous relevez de ce régime à la double condition que : 1. Vos recettes n’excèdent pas 76.225 euros HT. 2. Vous bénéficiez d’une exonération de TVA ou de la franchise en base TVA qui dispense de la déclaration et du paiement de la taxe. Dans ce régime, vous serez imposé après application d’un abattement de 70 % qui ne peut être inférieur à 305 euros.
Sachez qu’il ne vous est pas possible, dans ce régime de constater un déficit. La plus-value éventuellement réalisée lors de la cession de l’immeuble relève du régime fiscal des plus values des particuliers. Le régime réel simplifié Il s’applique de plein droit si le chiffre d’affaire réalisé est supérieur à 76.225 euros HT et n’excède pas 762.250 euros HT.
Dans ce régime, le déficit, résultant de la différence du produit et des charges ( frais d’acquisition, dépenses d’entretien, impôt foncier, charges de gestion…. ), est déductible des bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie BIC. Cette déduction est réalisée au titre de la même année et des cinq années suivantes. Si le bien est donnée en location à une société qui le sous loue en meublé avec des services para hôtelier, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) sera soumis à TVA, il pourra ainsi récupérer la TVA grevant son acquisition et ses charges.
La plus-value éventuellement réalisée lors de la cession de l’immeuble relève du régime fiscal des plus values des particuliers. A titre indicatif, sachez que les « meubles meublant » échappent à la taxation.
Le statut de loueur en meublé professionnel offre une panoplie d'avantages fiscaux aux contribuables fortement fiscalisés. Ainsi, il vous permet d'imputer les déficits provenant de votre activité sur votre revenu global et de déduire de ce même revenu toutes les charges liées à l'acquisition et à la gestion courante de l'immeuble…
Les propriétaires qui donnent en location des locaux meublés et qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme loueurs en meublé professionnels sont qualifiés de loueurs en meublé non professionnels.
Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer à leur activité : Le régime des micros entreprises et le régime réel simplifié. Quel que soit le régime, les revenus tirés de la location sont imposables au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le régime des micros entreprises Vous relevez de ce régime à la double condition que : 1. Vos recettes n’excèdent pas 76.225 euros HT. 2. Vous bénéficiez d’une exonération de TVA ou de la franchise en base TVA qui dispense de la déclaration et du paiement de la taxe. Dans ce régime, vous serez imposé après application d’un abattement de 70 % qui ne peut être inférieur à 305 euros.
Sachez qu’il ne vous est pas possible, dans ce régime de constater un déficit. La plus-value éventuellement réalisée lors de la cession de l’immeuble relève du régime fiscal des plus values des particuliers. Le régime réel simplifié Il s’applique de plein droit si le chiffre d’affaire réalisé est supérieur à 76.225 euros HT et n’excède pas 762.250 euros HT.
Dans ce régime, le déficit, résultant de la différence du produit et des charges ( frais d’acquisition, dépenses d’entretien, impôt foncier, charges de gestion…. ), est déductible des bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie BIC. Cette déduction est réalisée au titre de la même année et des cinq années suivantes. Si le bien est donnée en location à une société qui le sous loue en meublé avec des services para hôtelier, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) sera soumis à TVA, il pourra ainsi récupérer la TVA grevant son acquisition et ses charges.
La plus-value éventuellement réalisée lors de la cession de l’immeuble relève du régime fiscal des plus values des particuliers. A titre indicatif, sachez que les « meubles meublant » échappent à la taxation.
Résidence en Dom Tom La loi de finances pour 2001 instituait un nouveau régime de réduction d'impôt pour les personnes physiques investissant dans un logement situé outre-mer. Ce dispositif appelé « Loi Paul » remplaçait la loi Pons depuis le 1er janvier 2001 et ce jusqu'au 31 décembre 2006. L'objectif était d'encourager les investissements dans les départements et territoires d'outre-mer et les collectivités territoriales de Mayotte et de Saint Pierre et Miquelon.
Résidence en Dom Tom La loi de finances pour 2001 instituait un nouveau régime de réduction d’impôt pour les personnes physiques investissant dans un logement situé outre-mer. Ce dispositif appelé « Loi Paul » remplaçait la loi Pons depuis le 1er janvier 2001 et ce jusqu’au 31 décembre 2006. L’objectif était d’encourager les investissements dans les départements et territoires d’outre-mer et les collectivités territoriales de Mayotte et de Saint Pierre et Miquelon. Son but etait également, grâce à l’incitation fiscale, de participer à la création d’emplois dans les DOM TOM, et d’éviter ainsi, des subventions de la métropole vers ces collectivités. Ce dispositif inspiré des mêmes principes que la loi Pons permettait à l’acquéreur d’un bien immobilier neuf situé dans les DOM-TOM de bénéficier de réductions d’impots. Le montant de ces réductions diffèrait selon le secteur choisi pour l’investissement. En effet, il existait 2 secteurs; Le secteur intermédiaire & le secteur libre. Secteur intermédiaire Le montant de la réduction etait égal à 40 %, étalé dur 5 ans du prix d’acquisition du bien. En contrepartie, l’acquéreur etait tenu de : – louer son bien non meublé – louer dans les 6 mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle etait postérieure – louer pendant une période de 6 ans minimum – Ne pas dépasser certains plafond de loyer et de ressources du locataire Exemple : Il s’agit d’une acquisition d’un bien immobilier en D.O.M T.O.M. pour un prix de 121.960 euros. La réduction d’impôt étant de 40 %¨du prix d’acquisition de votre bien, vous bénéficiez d’une réduction de votre impôt à payer de 40 % x 121.960 = 48.785 euros La réduction étant étalé sur 5 ans, vous bénéficiez d’une réduction de votre montant d’impôt de 9.757 euros pas an. L’investissement dans ce secteur représentait un réel outil défiscalisant. On peut considérer qu’il constituait la défiscalisation la plus importante existante dans le domaine de l’immobilier. Secteur libre Le montant de la réduction d’impôt etait égale à 25 % du prix d ‘acquisition du bien. Les engagements étaient les mêmes qu’en secteur intermédiaire, toutefois, il n’existait pas de plafonnement de loyer et ressources du locataire. Aussi, l’investisseur souhaitant affecter l’acquisition ou la construction à son habitation principale bénéficiait également de cette réduction de 25 % du prix d’acquisition du bien dans la limite de 1.500 euros du mètre carré de surface habitable.
Lancé début 1999, en remplacement du » Perissol » le dispositif ou loi » Besson » repose sur un mécanisme d'amortissement appliqué à l'investissement locatif dans le neuf ou l’ancien…
Lancé début 1999, en remplacement du » Perissol » le dispositif ou loi » Besson » repose sur un mécanisme d’amortissement appliqué à l’investissement locatif dans le neuf ou l’ancien. Après un départ très timide, cette opportunité de défiscalisation a séduit un nombre croissant d’investisseur. Les avantages fiscaux pour un logement neuf L’amortissement Besson est réservé aux personnes physiques qui achètent ou font construire un logement neuf destiné à la location à tire de résidence principale. Les logements meublés ou appartenant à des entreprises individuelles ne sont pas concernés. Pendant les 5 premières années de location, vous déduisez de vos revenus fonciers 8% de la valeur d’acquisition du bien (frais de notaire inclus), puis 2.5% par an pendant 4 ans. Pendant les 6 années qui suivront, vous pourrez bénéficier de la déduction de l’amortissement au taux de 2.5%. Les déficits fonciers créés (lorsque le montant des loyers perçus ne compense pas les intérêts de votre emprunt immobilier), sont déductibles de vos revenus globaux jusqu’à hauteur de 10 671 euros par an. Si un solde subsiste, il sera reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La loi de finance 2002 a prévu un nouveau dispositif : le contribuable ne peut amortir le capital investi dans l’acquisition d’un logement neuf, mais peut bénéficier d’une déduction forfaitaire au titre des frais de gestion de 60% contre 14% en droit commun. Vous pouvez également déduire de vos revenus imposables les intérêts de l’emprunt que vous avez souscrit pour l’achat du logement. Si vous investissez dans l’ancien Il n’y a pas d’amortissement possible. Le seul avantage fiscal consiste en une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers (loyers) qui passe à 25% (contre 14% en régime commun) pour une période de location de 9 ans. Les ressources des locataires Elles sont plafonnées, à des montants identiques pour le neuf et l’ancien. Par exemple, en Ile-de-France, les ressources maximales autorisées sont de 19 516 € par an pour une personne seule et de 32 073 € par an pour un couple marié (sans personne à charge), de 45 988 € pour une personne ou un couple avec deux personnes à charge. En province, ces montants sont respectivement de 15 291€ (pour une personne seule) de 24 143€ (couple sans enfant) et de 35 923€ (personne – couple avec deux enfants). Le plafonnement des loyers Les loyers exigés doivent de même respecter un seuil, revu chaque année. Dans le neuf, pour les baux conclus depuis 2001, le prix de location au mètre carré est de 12.90 € à Paris et dans les communes limitrophes, de 11.40 € pour les autres communes d’Ile de France, de 8.80€ pour les villes de plus de 100 000 habitants et de 8.30 € pour les autres. Dans l’ancien, le tarif est de 11.40€ à Paris et dans les communes limitrophes, de 9.80 € pour les autres communes d’Ile de France, de 6.20€ pour les villes de plus de 100 000 habitants et de 5.7 € pour les autres. La détermination de la superficie La superficie du logement est prise en compte pour définir le loyer maximal autorisé à partir des plafonds fixés par mètre carré. Dans le dispositif Besson, pour le neuf comme pour l’ancien, elle se calcule en ajoutant à la surface habitable du logement, dans la limite de 8m², la moitié de la superficie des annexes. Ces derniers (caves, sous-sols, remises, ateliers, combles et greniers aménageables…) doivent être à l’usage exclusif de l’occupant et faire au moins 1.80m de haut. Balcons, loggias et vérandas peuvent également rentrer dans le calcul, de même que les terrasses, accessibles en étages ou aménagées, de moins de 9m². Besson et la famille La loi permet désormais d’interrompre l’application du dispositif Besson pour louer le logement à des membres de sa famille (parents ascendants ou descendants du contribuable). Pour ce faire, le logement concerné doit avoir été préalablement loué au moins 3 ans dans le cadre du régime Besson. Le logement n’est alors plus soumis à des plafonds de ressources ou de loyers. Il peut faire l’objet d’un bail ou être mis gratuitement à disposition de l’ascendant ou du descendant. Cette suspension de la location n’est autorisée qu’une seule fois et ne peut dépasser 9 ans. * Les plus Vous pouvez vous faire verser directement les allocation d’aide au logement auxquelles a droit votre locataire. Vous bénéficiez d’une assurance contre les impayés de loyers et de charges d’un montant maximal de 9 mois pour une durée de location de 3 ans. Beaucoup de programmes proposant des logements conventionnés Besson font bénéficier l’acquéreur de prêts à 2%, délivrés par un organisme collecteur du 1% logement. * Les moins Le plafonnement des loyers et des ressources du locataire représente une réelle contrainte pour le propriétaire bailleur. Le prix de location au mètre carré exclut quasiment tout investissement à Paris intra-muros ainsi que dans les villes françaises réputées » chères » (Annecy, Aix-en Provence, Chartres, Strasbourg, Nice, etc.). Nos conseils Soyez très attentif à l’emplacement du bien (proximité d’un centre économique ou touristique) et veillez à ce que le prix du loyer ne soit pas trop éloigné de ceux habituellement pratiqués. Préférez les grands appartements aux studios et aux deux-pièces. Si vous faites construire, limitez les dépenses en matériaux. Investissez en Besson de préférence si vous privilégiez le long terme, sachant qu’après 9 ou 6 ans, vous pouvez retrouver la liberté du prix de location.
Entré en vigueur le 3 avril 2003 avec date d'effet rétroactive, en remplacement du dispositif Besson, le dispositif Robien est la nouvelle mesure fiscale, en faveur de l'investissement locatif…
Entré en vigueur le 3 avril 2003 avec date d’effet rétroactive, en remplacement du dispositif Besson, le dispositif Robien est la nouvelle mesure fiscale, en faveur de l’investissement locatif. Le nouveau dispositif en faveur de l’investissement lovatif proposé par Gilles de Robien vise à redonner de l’oxygène à un marché au bord de l’asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et à une raféraction dramatique de l’offre, les locatiares rencontrent toujours plus de difficultés à se loger. Il s’agit de détendre le marché locatif par un dispositif plus incitatif et redonner toute son efficacité à l’amortissement fiscal. Les innovations majeures portent sur : l’augmentation des plafonds de loyers , inadapté par rapport aux loyers de marché notamment Paris intra muros et soit une augmentation de 40% des loyers plafonds dans les actuelles zone I et II. les nouveaux plafonds de loyers retenus dans ce cadre s’appliquent aux locations de logements acquis neufs ou mis en chantier à compter du 3 avril 2003 la supression des plafonds de ressource des locataires, de nature législative sera incluse dans le projet de loi DDUHC, en cours d’examen par le parlement, avec une date d’effet au 3 avril 2003 l’extention aux locations déléguées. cette mesure permettra de développer une offre nouvelle en particulier de résidence pour étudiants. l’adaptation de la réglementation en faveur de SCPI pour l’investissement Besson. Il sera admis de calculer l’amortissement sur 95% du montant total de la souscription avec effet à compter de la date de celle ci. l’ouverture de l’ancien sous certaines conditions, lorsque ces acquisitions sont suivies de travaux d’amélioration permettant leur remise sur le marché, comme cela est déjà le cas pour l’acquisition de locaux destinés à être transformés en logements. Ouverture du dispositif aux locations aux ascendants-descendants L’article 9 de la loi des finances pour 2003 supprime, pour le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs donnés en location, l’interdiction de louer à un ascendant ou descendant du contribuable. cette meusre est applicable aux investissements réalisés depuis le 9 octobre 2002.
l'acquisition d'un logement ancien nécessite, dans certains cas, des travaux de réparation et d'amélioration. Le montant de ces travaux constitue, pour le contribuable, une charge déductible de ses revenus fonciers. Ce déficit est , en principe, uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Néanmoins…
L’acquisition d’un logement ancien nécessite, dans certains cas, des travaux de réparation et d’amélioration. Le montant de ces travaux constitue, pour le contribuable, une charge déductible de ses revenus fonciers. Aussi, lorsque le montant de ces charges déductibles est supérieur aux revenus tirés de la location, il apparaît un déficit foncier. Ce déficit est , en principe, uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Néanmoins, le législateur autorise l’imputation sur le revenu global, dans la limite de 10.670 euros, des déficits résultant de charges déductibles autre que les intérêts d’emprunt. Dans le cas où le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit, l’excèdent est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des cinq années suivantes. La fraction du déficit excédant cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il est à noter que cette possibilité d’imputation du déficit sur le revenu global est subordonnée à la location de l’immeuble pendant 3 ans.
Résidences en ZRR Dans le cadre de sa politique d'aménagement du territoire, l'Etat a souhaité favoriser les investissements dans les zones rurales qui ne cessent de s'appauvrir et se désertifier. Cette politique dite de « revitalisation rurale » s'exprime sous la forme d'avantages fiscaux bénéficiant aux investisseurs de logements neufs ou anciens dans certaines zones géographiques.
Résidences en ZRR Dans le cadre de sa politique d’aménagement du territoire, l’Etat a souhaité favoriser les investissements dans les zones rurales qui ne cessent de s’appauvrir et se désertifier. Cette politique dite de « revitalisation rurale » s’exprime sous la forme d’avantages fiscaux bénéficiant aux investisseurs de logements neufs ou ancien dans certaines zones géographiques. Ces avantages fiscaux sont accordés uniquement pour les investissements réalisés sur la période 1999-2002 et diffèrent selon que vous souhaitez investir dans le neuf ou dans l ‘ancien. Ils consistent, pour les logements neufs, en l’octroie d’une réduction d’impôt égale à 15 % du prix de revient de l’immeuble. Ce dernier étant néanmoins plafonné à 45.735 euros pour une personne seule et 91.470 euros pour un couple marié. Cette réduction, qui s’étale sur 4 ans, permet donc chaque année une réduction d’impôt du quart du plafond soit jusqu’à 1.715 euros pour un célibataire ou 3.430 euros pour un couple marié. Ainsi, au total, sur 4 ans, un célibataire aura récupéré jusqu’à 6.860 euros et un couple marié 13.720 euros. En contrepartie le logement devra être loué nu dans le mois qui suit l’achèvement ou l’acquisition, par bail commercial d’au moins 9 ans, à une société de gestion de la résidence. Concernant les logements anciens, ils peuvent également bénéficier de cette politique s’ils font l’objet d’une réhabilitation conséquente et sont situés dans une résidence de tourisme classée en ZRR. Toutefois, la réduction d’impôt octroyé est moindre, elle est de 10 % du montant au titre des dépenses de reconstruction, d’agrandissement, de grosses réparations et d’amélioration.
La loi Malraux est née le 4 août 1962. Elle a pour principale finalité la conservation du patrimoine architectural français.
La loi Malraux est née le 4 août 1962. Elle a pour principale finalité la conservation du patrimoine architectural français. Pour ce faire, elle permet à tout contribuable qui souhaite effectuer un investissement locatif en zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés, de bénéficier d’avantages fiscaux sous certaines conditions. Ces avantages permettent de déduire du revenu global une grande part des travaux réalisés au titre de la restauration du bien, et ce sans limitation de montant. Cette restauration doit s’effectuer dans le respect de certaines règles d’urbanisme et ledit bien doit être affecté à la résidence principale d’un locataire dans les douze mois de l’achèvement des travaux et pour une durée de 6 ans. Telles sont les conditions pour pouvoir bénéficier de ce régime. L’absence de plafond a pour incidence de considérer ce dispositif comme un réel outil défiscalisant notamment pour les contribuables disposant de revenus importants.
Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard'un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite.
Extrait de la loi Chatel J.O n° 26 du 1 février 2005:
« Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard'un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite.
Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. Les avances effectuées après la dernière date de reconduction ou, s’agissant des contrats à durée indéterminée, après la date de transformation du contrat initial à durée déterminée, sont dans ce cas remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant, jusqu’à celle-ci, à l’exécution du contrat. A défaut de remboursement dans les conditions prévues ci-dessus, les sommes dues sont productives d’intérêts au taux légal.
Les dispositions du présent article s’appliquent sans préjudice de celles qui soumettent légalement certains contrats à des règles particulières en ce qui concerne l’information du consommateur. »
A compter du 1er novembre, les vendeurs de logements anciens devront fournir un diagnostic de performance énergétique. Les biens devront également arborer une étiquette précisant leur consommation. Immobilier et électroménager, même combat !
A compter du 1er novembre, les vendeurs de logements anciens devront fournir un diagnostic de performance énergétique. Les biens devront également arborer une étiquette précisant leur consommation. Immobilier et électroménager, même combat !
Obligatoire à compter du 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) informe l’acheteur sur les caractéristiques thermiques du bien et sur la quantité de""gaz à effet de serre (GES) qu’il émet. Le DPE est matérialisé par la fameuse petite étiquette que vous trouvez sur les réfrigérateurs et autre lave-linge. Le classement va de A (logement très économe et peu émissif) à G (énergétivore et polluant).
Ce diagnostic de performance énergétique, c’est évidemment une formalité supplémentaire. C’est aussi un coût. Pour un studio, comptez dans les 140 €. Conseil : faites le réaliser en même temps que le métrage Carrez. Certaines mesures sont en effet communes aux deux diagnostics. Le prix monte alors à 160 €, alors que le métrage seul vaut environ 90 €. Un pack de diagnostics complet vous reviendra à 350 € (prix donnés à titre indicatif).
""Cela dit, le Diagnostic de performance énergétique n’a pas que des inconvénients. Mieux informé, le consommateur saura si son nouveau toit est un gouffre financier. Si c’est le cas, il pourra faire des travaux pour augmenter les performances énergétiques et ainsi réduire ses charges. Le coût pourra être compensé pour partie par la TVA à 5,5 % et par le crédit d’impôt favorisant les installations de chauffage économes et écolos. Autre avantage : un logement mieux isolé et moins gourmand en énergie prendra davantage de valeur au fil du temps. Et il se revendra plus facilement. Conseil : choisissez bien votre diagnostiqueur. Un professionnel sérieux vous orientera sur la nature des travaux à réaliser. A propos : savez-vous qu’isoler des combles vous fait économiser jusqu’à 20 % sur votre facture de chauffage ?
Il s'agit d'une ordonnance n°655 du 8 juin 2005 : Article 16 Le chapitre 111 du titre 111 du livre 1er du code de la construction et de l'habitation est complété par les articles suivants : « Art. L. 133 4. Dés qu'il a connaissance de la présence de termites dons un immeuble ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d’occupant, Ia déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d’un immeuble relevant de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.
Dans toutes les zones mentionnées à l'article sus indiqué c'est à dire les zones délimitées par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrits ou approuvés ou encore dans des zones de sismicité définies par décret, il faute annexer l’état à la promesse de vente ou à l'acte authentique.
Article 16 Le chapitre 111 du titre 111 du livre 1er du code de la construction et de l'habitation est complété par les articles suivants : « Art. L. 133 4. Dés qu'il a connaissance de la présence de termites dons un immeuble ou non bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d occupant, Ia déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble relevant de la loi n’ 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de Ia copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. « Art. L. 133 5. Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l être à court terme. « En cas de démolition totale ou partielle d’un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie. « Art. L. 133 6. En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situe dans une zone délimitée en application de l’article L. 133 5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271 4 à L. 271 6. » Article 17 Le chapitre IV du titre III du livre 1er du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié : 1° Son intitulé est remplacé par l’intitulé suivant : « Diagnostics techniques » 2° Il comporte une section 1 intitulée : « Diagnostic de performance énergétique » comprenant les articles L. 134 1 à L. 1345 et une section 2 intitulée : « Sécurité des installations intérieures de gaz » comprenant l'article L. 134 6 ; 3° Les deuxième et troisième alinéas de l’article L. 134 1 sont abrogés ; 4° L’article L. 134 3 est remplacé par les dispositions suivantes : « Le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l acquéreur et ou locataire dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271 4 à L. 271 6 du présent code et à l’article 3 1 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n’ 86 1290 du 23 décembre 1986. « Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande. » ; 5° La section 2 est ainsi rédigée : « Section 2 « Sécurité des installations interieures de gaz « Art. L. 134 6. En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d’évoluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271 4 à L. 271 6. » Article 18 Le chapitre unique du titre VII du livre Il du code de la construction et de l’habitation est complété par les articles suivants : « Art. L. 271 4. 1. En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé ou cahier des charges. « Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : « 1° Le constat de risque d’exposition ou plomb prévu aux articles L. 7334 5 et L. 1334 6 du code de la santé publique ; « 2° L état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l amiante prévu à l’article L. 1334 73 du même code ; « 3° L état relatif à Ia présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 13 3 6 du présent code ; « 4° L état de l installation intérieure de gaz naturel prévu à l’article L. 734 6 du présent code ; « 5° Dans les zones mentionnées au 1 de l’article L. 725 5 du code de l'environnement, l état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du 1 du même article « 6° Le diagnostic de performance énergétique prévu ô l’article L. 734 1 du présent code. « Les documents mentionnés aux 1° et 4° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation. « Lorsque les locaux faisant l’objet de Ia vente sont soumis aux dispositions de la toi no 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de ports donnant droit ou non à l attribution ou à la jouissance en Propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3° et 4° sur Ia partie privative du lot. « Il. En l absence, lors de Ia signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3° et 4° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. « En l absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. « L acquéreur ne peut se prévaloir à l encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n a qu'une valeur informative. « Art. L. 271 5. La durée de validité des documents prévus aux 1° à 4° et au 6° du I de l’article L. 271 4 est fixée par décret en fonction de la nature du constat, de l’état ou du diagnostic. « Si l un de ces documents produits lors de Ia signature de la promesse de vente n est plus en cours de validité à Ia date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente. « Si le constat mentionné au 1° établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis por arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint ou dossier de diagnostic technique. « Si, après Ia promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au 1 de l’article L. 125 5 du code de l'environnement ou l arrêté préfectoral prévu ou IlI du même article fait l objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par Ia mise à jour de l état existant. « Art. L. 271 6. Les documents, prévus aux 1° à 4° et au 6° de l'article L. 271 4 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés. « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. « Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements.
Le diagnostic de performances énergétiques est communiqué à l’acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4 à L 271 6 du code de la construction et de l’habitation. Lorsque l’immeuble est offert à la vente le propriétaire tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition de, tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande.
Le diagnostic de performances énergétiques est communiqué à l’acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4 à L 271 6 du code de la construction et de l’habitation. Lorsque l’immeuble est offert à la vente le propriétaire tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition de, tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande. Si le document produit lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de signature l’acte authentique, il sera remplacé par un nouveau document annexé à l’acte authentique. Lorsque l’immeuble est offert à la vente, le propriétaire tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition du candidat acquéreur qui en fait la demande mais l’acquéreur ne peut se prévaloir a l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performances énergétiques : elles n’ont qu’une valeur informative. Le gouvernement souhaite que les mesures relatives au diagnostic de performances énergétiques entre en application à compter du 1er juillet 2006 dans le cas des ventes immobilières. On rappellera à toutes fins utiles, qu’il subsiste d’autres diagnostics à venir comme celui concernant l’état des installations électriques ou du réseau d’assainissement.
Monsieur le Président, La présente ordonnance est issue de la loi portant simplification du droit. Les différents titres contiennent diverses mesures relatives à l’habitation ou à la construction. Titre 1er Mesures de simplification relatives aux aides personnelles …
Monsieur le Président, La présente ordonnance est issue de la loi portant simplification du droit. Les différents titres contiennent diverses mesures relatives à l’habitation ou à la construction. Titre 1er Mesures de simplification relatives aux aides personnelles … Titre Il Mesures relatives au conventionnement de l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat … Titre III Mesures relatives au diagnostic technique La prise en compte des préoccupations liées à la sécurité des constructions et à la santé des occupants a conduit à la création progressive d’obligations de réalisation d’états ou de diagnostics techniques lors des actes juridiques attachés aux ventes de biens immobiliers (promesse de vente et contrat de vente). Cette ordonnance comprend deux mesures principales. La première consiste à regrouper ces états, constat et diagnostic dans un seul dossier appelé dossier de diagnostic technique. Les obligations et les procédures sont à cette occasion améliorées et homogénéisées. Il est cependant nécessaire de conserver des spécificités relatives à la portée des investigations techniques (états portant sur les parties privatives ou communes), à la présence d’un zonage (termites, risques) ou aux conséquences de l’absence d’un des états (clause d’exonération des vices cachés, etc.). La deuxième mesure vise les opérateurs qui réalisent les états rendus ainsi obligatoires, afin de renforcer et d’homogénéiser les critères de compétence, de garanties et d’indépendance qu’ils doivent respecter. Il s’agit de fiabiliser les prestations apportées par ces opérateurs afin que les vendeurs, les intermédiaires et les acquéreurs disposent des meilleurs garanties possibles. En outre, l’ordonnance codifie les dispositions législatives relatives à la présence de termites (article 16) et à la sécurité des installations de gaz (article 17 [5°]), et assure la cohérence générale entre les différents codes concernés (articles 19 à 21). L’article 18 de l’ordonnance introduit les dispositions nouvelles dans le code de la construction et de l’habitation dans le chapitre relatif à la protection de l’acquéreur immobilier. Le I de l’article L. 271 4 nouveau prévoit la production du dossier de diagnostic technique, notion recouvrant l’ensemble des états et certificat considérés, par le vendeur, dès la promesse de vente, afin que l’acquéreur potentiel soit informé avant qu’il ne s’engage définitivement. Si la vente ne fait pas l’objet d’une telle promesse, le diagnostic doit être fourni lors de la signature de l’acte authentique de vente. Compte tenu de la logique qui a prévalu lors de l’instauration de l’obligation de production des états relatifs. à l’amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, qui sont étroitement associés à des mesures de protection et de prévention, il est fait référence aux textes les ayant créés de manière à conserver les liens qui existent avec ces mesures dans les textes législatifs d’origine. Le Gouvernement souhaite que les mesures relatives au diagnostic de performance énergétique entrent en application à compter du 1er juillet 2006, dans le cas des ventes immobilières. En cas de vente d’un lot de copropriété, les états composant le dossier de diagnostic technique portent sur la partie privative du lot en ce qui concerne l’état de présence de termites et l’état de l’installation de gaz et sur la partie privative du lot affectée au logement pour le constat de risque d’exposition au plomb. Le Il rappelle les conséquences existantes pour le vendeur d’une absence de production des différents états constituant le dossier de diagnostic technique. L’article L. 271 5 prévoit que les durées de validité des différents états seront fixées par décret, niveau adéquat pour une telle disposition et permet de répondre aux cas particuliers qui se présentent si les durées de validité des états sont dépassées entre la promesse de vente et l’acte de vente. L’article L. 271 6 permet de fixer par décret en Conseil d’État les niveaux d’exigence relatifs à la compétence et à l’organisation des personnes chargées d’établir les états du diagnostic technique. Ces niveaux seront ensuite déclinés en référentiels de compétences, adaptés à chaque type d’état ou de constat. L’article comporte également des exigences relatives à l’obligation d’assurance. Les compagnies d’assurance lient cette assurance et le montant des primes aux compétences des personnes qui établissent les diagnostics. Cet article prévoit aussi les dispositions relatives à l’indépendance des diagnostiqueurs en reprenant, en les précisant et en les homogénéisant, les conditions fixées dans des textes existants que doivent respecter actuellement certains opérateurs. Il va de soi que la règle d’indépendance n’empêche pas le contrat qui lie le propriétaire au diagnostiqueur pour la réalisation du diagnostic. Des sanctions de nature contraventionnelle seront prévues par décret pour sanctionner les manquements aux dispositions de l’article L. 271 6. L’article 22 introduit selon la même logique que l’article 18 la notion de dossier de diagnostic technique dans le cadre des rapports locatifs, en annexe à la conclusion de tout bail. Il tient compte des délais spécifiques à la mise en place des diagnostics pour les contrats de location prévue par les textes initiaux correspondants et précise les contrats de location concernés.
Depuis le 1er juin 2001, comme prévu dans le cadre de la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) un acquéreur non professionnel d’un logement dans l’ancien peut bénéficier, tout comme pour le neuf, d’un délai de réflexion de 10 jours qui lui permettra éventuellement de se rétracter .
Depuis le 1er juin 2001, comme prévu dans le cadre de la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) un acquéreur non professionnel d’un logement dans l’ancien peut bénéficier, tout comme pour le neuf, d’un délai de réflexion de 7 jours qui lui permettra éventuellement de se rétracter .
Une loi du 8 juin 1999 impose à tout occupant ou propriétaire d’un bien immobilier bâti ou non bâti de déclarer en mairie la présence de termites dès qu’il en a connaissance. Ainsi, le préfet classe par un arrêté les zones contaminées ou susceptibles de l’être. En cas de vente d’un bien immobilier situé dans une telle zone, un état parasitaire est annexé à l’acte notarié. A défaut, la vente ne sera pas nulle, mais si la présence de termites ou autres parasites s’avérait ultérieurement, le vendeur serait tenu responsable vis-à-vis de l’acheteur au titre des vices cachés. Ce dernier aurait alors le choix entre l’annulation de la vente ou une réduction du prix de vente.
LOI no 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages (1)
L’ Assemblée Nationale et le Sénat ont adopté, Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit :
Article 1:
Les dispositions de la présente loi définissent les conditions dans lesquelles la prévention et la lutte contre les termites et les autres insectes xylophages sont organisées par les pouvoirs publics en vue de protéger les bâtiments.
Article 2:
Dès qu’il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d’occupant, cette déclaration incombe au propriétaire. La déclaration incombe au syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les parties communes des immeubles soumis aux dispositions de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Article 3:
Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme. En cas de démolition totale ou partielle d’un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés par les termites sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie.
Article 4:
Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions dans lesquelles sont faites les déclarations prévues aux articles 2 et 3 ainsi que les sanctions dont sont passibles les personnes physiques ou morales qui n’ont pas satisfait à l’obligation de déclaration ou à l’obligation d’incinération ou de traitement des bois et matériaux contaminés. Il fixe en outre les mesures de publicité de l’arrêté préfectoral prévu à l’article 3.
Article 5:
I. – L’intitulé du titre III du livre Ier du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé : «Chauffage et ravalement des immeubles. – Lutte contre les termites ».
II. – Ce même titre est complété par un chapitre III ainsi rédigé:
Chapitre III
« Lutte contre les termites
« Art. L. 133-1. – Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux propriétaires d’immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche de termites ainsi qu’aux travaux préventifs ou d’éradication nécessaires.
« Les propriétaires justifient du respect de cette obligation dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.
« Art. L. 133-2. – En cas de carence d’un propriétaire et après mise en demeure demeurée infructueuse à l’expiration d’un délai fixé par le maire, ce dernier peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, faire procéder d’office et aux frais du propriétaire à la recherche de termites ainsi qu’aux travaux préventifs ou d’éradication nécessaires.
« Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière de contributions directes. « Art. L. 133-3. – Un décret en Conseil d’Etat fixe les sanctions dont sont passibles les propriétaires, personnes physiques ou morales, qui n’ont pas satisfait aux obligations du présent chapitre. »
Article 6:
I. – Il est inséré, après le 1o ter de l’article 1er de la loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales, un 1o quater ainsi rédigé :
« 1° quater De défense et de lutte contre les termites ; ».
II. – Au premier alinéa de l’article 12 de la même loi, après la référence : « 1° ter », est insérée la référence : «,1° quater ».
Article 7:
I. – Le chapitre II du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l’habitation est complété par une section 9 ainsi rédigée : Section 9
« Protection contre les insectes xylophages
« Art. L. 112-17. – Les règles de construction et d’aménagement applicables aux ouvrages et locaux de toute nature quant à leur résistance aux termites et aux autres insectes xylophages sont fixées par décret en Conseil d’Etat. Ces règles peuvent être adaptées à la situation particulière des départements d’outre-mer. » II. – A l’article L. 152-1 du code de la construction et de l’habitation et dans le premier alinéa de l’article L. 152-4 du même code, après la référence : « L. 111-9 », est insérée la référence : «, L. 112-17 ».
Article 8:
En cas de vente d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article 3, la clause d’exonération de garantie pour vice caché prévue à l’article 1643 du code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée qu’à la condition qu’un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. L’état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l’acte authentique. Un décret en Conseil d’Etat fixe le contenu de l’état parasitaire.
Article 9:
Les fonctions d’expertise ou de diagnostic sont exclusives de toute autre activité de traitement préventif, curatif ou d’entretien de lutte contre les termites.
Article 10:
Le 3 du I de l’article 199 sexies D du code général des impôts est complété par une phrase ainsi rédigée : « Il en est de même pour les travaux initiaux de prévention et de lutte contre les termites et les autres insectes xylophages, ainsi que pour leur renouvellement. » La présente loi sera exécutée comme loi de l’Etat.
Fait à Paris, le 8 juin 1999. Jacques Chirac Président de la République
Une loi du 29 juillet 1998, visant à lutter contre le saturnisme, oblige les vendeurs d’un bien immobilier construit avant 1948 et situé dans une zone à risque définie par le préfet, à dresser un état d’accessibilité au plomb des parties privatives. A défaut, le vendeur ne pourrait pas s’exonérer de la garantie des vices cachés et s’exposerait à des sanctions pénales.
CODE DE LA SANTE PUBLIQUE (Partie Réglementaire – Décrets en Conseil d’Etat)
Section unique : Mesures d’urgence contre le saturnisme
Article R32- 1
(inséré par Décret n° 99-483 du 9 juin 1999 art. 1 Journal Officiel du 11 juin 1999)
Tout signalement doit mentionner l’adresse de l’immeuble ou de la partie d’immeuble dont les occupants peuvent être exposés à un risque d’accessibilité au plomb, ainsi que les causes de ce risque.
Le signalement au médecin inspecteur de la santé publique de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales ou au médecin responsable du service départemental de la protection maternelle et infantile, des cas de saturnisme dépistés par tout médecin, dans les conditions prévues à l’article L. 32-1, est régi par les dispositions des articles R. 11-3 et R.11- 4.
Le médecin ayant reçu le signalement d’un cas de saturnisme, chez une personne mineure, communique au préfet du département toutes les informations permettant de procéder au diagnostic prévu à l’article L. 32-1.
Article R32- 2
(inséré par Décret n° 99-483 du 9 juin 1999 art. 1 Journal Officiel du 11 juin 1999)
Le diagnostic auquel fait procéder le préfet du département, soit à la suite d’une déclaration d’un cas de saturnisme, soit lorsqu’un risque d’accessibilité aux peintures au plomb pour les occupants est porté à sa connaissance, a pour objectif de déterminer s’il existe un risque d’intoxication pour des mineurs habitant ou fréquentant régulièrement l’immeuble.
Le diagnostic'est positif lorsqu’il existe une accessibilité au plomb résultant de la présence de surfaces dégradées avec une concentration de plomb supérieure à un seuil défini par arrêté conjoint des ministres chargés de la santé et du logement en fonction de la méthodologie utilisée que précise ce même arrêté.
Article R32- 3
(inséré par Décret n° 99-483 du 9 juin 1999 art. 1 Journal Officiel du 11 juin 1999)
Le préfet du département définit les travaux de nature à supprimer l’accessibilité au plomb des surfaces dégradées mises en évidence lors du diagnostic.
Il prescrit les travaux à exécuter qui consistent à mettre en place des matériaux de recouvrement sur les surfaces identifiées et, le cas échéant, à remplacer certains éléments. Les travaux ne doivent pas entraîner de dissémination de poussières de plomb nuisible pour les occupants, pour les intervenants ou pour le voisinage.
Le préfet notifie les conclusions du diagnostic et l’injonction de travaux par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au propriétaire de l’immeuble.
Le préfet transmet, d’autre part, une note d’information sur la situation aux occupants de l’immeuble concerné.
Article R32- 4
(inséré par Décret n° 99-483 du 9 juin 1999 art. 1 Journal Officiel du 11 juin 1999)
Les contrôles après travaux prévus à l’article L. 32-3 comprennent :
1. Une inspection des lieux permettant de vérifier 2. Une analyse des poussières prélevées sur le sol permettant de s’assurer de l’absence de contamination des locaux.
A l’issue des travaux, la concentration en plomb des poussières au sol, par unité de surface, ne doit pas excéder un seuil défini par arrêté conjoint des ministres chargés de la santé et du logement, qui détermine également les conditions de réalisation des contrôles.
Article R32- 5
(inséré par Décret n° 99-483 du 9 juin 1999 art. 1 Journal Officiel du 11 juin 1999)
Les opérateurs prévus à l’article L. 32-4 sont agréés par arrêté du préfet. Cet agrément peut porter sur tout ou partie des missions visées au quatrième alinéa de l’article L. 32-4, en fonction des compétences requises pour les accomplir :
1° Pour les missions de diagnostic et de contrôle, ces compétences sont relatives à l’utilisation des appareils de mesure dans les immeubles et, le cas échéant, aux techniques de prélèvement des écailles et poussières ;
2° Pour la réalisation de travaux, elles sont relatives aux techniques de réhabilitation en présence de peinture au plomb et de conduite des travaux dans des locaux occupés. Les services communaux d’hygiène et de santé mentionnés au troisième alinéa de l’article L. 772 peuvent faire l’objet d’un agrément.
Article R32-6
(inséré par Décret n° 99-483 du 9 juin 1999 art. 1 Journal Officiel du 11 juin 1999)
En cas de carence des propriétaires, le préfet établit un état des frais de réalisation des travaux et, le cas échéant, de l’hébergement provisoire des occupants. Il émet le titre de perception correspondant revêtu de la formule exécutoire.
Article R32- 7 (inséré par Décret n° 99-483 du 9 juin 1999 art. 1 Journal Officiel du 11 juin 1999)
Les dispositions prévues par la présente section ne font pas obstacle à la mise en place des procédures réglementaires prévues en application des articles L. 17, L. 26 à L. 32, L. 36 à L. 43-1.
Article R32- 8
(inséré par Décret n° 99-484 du 9 juin 1999 art. 1 Journal Officiel du 11 juin 1999)
Les zones à risque d’exposition au plomb, mentionnées à l’article L. 32-5, sont délimitées au vu des résultats des diagnostics réalisés en application de l’article L. 32-1 ou pour tenir compte de l’existence d’immeubles insalubres ou dégradés.
Le plan des zones à risque d’exposition au plomb est fixé par arrêté du préfet après avis du conseil départemental d’hygiène auquel le maire concerné ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale ayant compétence en matière de logement concerné est invité à présenter ses observations, et après avis du conseil municipal ou, le cas échéant, de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale ayant compétence en matière de logement.
Cet avis est réputé favorable à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la saisine, par le préfet, du maire ou du président de l’établissement public.
Article R32- 9
(inséré par Décret n° 99-484 du 9 juin 1999 art. 1 Journal Officiel du 11 juin 1999)
La publicité de l’arrêté du préfet délimitant les zones à risque est assurée par son affichage pendant un mois à la mairie du lieu de situation des biens compris dans ces zones. Mention de l’arrêté et des modalités de consultation de celui-ci est insérée dans deux journaux diffusés dans le département.
L’arrêté prend'effet à compter de l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité mentionnées à l’alinéa précédent.
La date à prendre en considération pour l’affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué.
Le préfet adresse, sans délai, au Conseil supérieur du notariat, à la chambre départementale des notaires et aux barreaux constitués près les tribunaux de grande instance dans le ressort desquels sont situées les zones à risque d’exposition au plomb, copie des arrêtés ayant pour effet de les instituer ou de les supprimer.
Article R32- 10
(inséré par Décret n° 99-484 du 9 juin 1999 art. 1 Journal Officiel du 11 juin 1999)
L’état des risques d’accessibilité au plomb établi en application de l’article L.32-5 identifie toute surface comportant un revêtement avec présence de plomb et précise la concentration de plomb, la méthode d’analyse utilisée ainsi que l’état de conservation de chaque surface.
Article R32-11
(inséré par Décret n° 99-484 du 9 juin 1999 art. 1 Journal Officiel du 11 juin 1999)
L’état mentionné à l’article précédent est dressé par un contrôleur technique agréé au sens de l’article L. 111-25 du code de la construction et de l’habitation ou par un technicien de la construction qualifié ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission.
Article R32-12
(inséré par Décret n° 99-484 du 9 juin 1999 art. 1 Journal Officiel du 11 juin 1999)
Lorsque l’état révèle la présence de revêtements contenant du plomb en concentration supérieure au seuil défini en application de l’article R. 32-2, il lui est annexé une note d’information générale à destination du propriétaire lui indiquant les risques de tels revêtements pour les occupants et pour les personnes éventuellement amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné; cette note d’information est conforme au modèle approuvé par arrêté des ministres en charge de la construction et de la santé.
Cet état est communiqué par ce propriétaire aux occupants de l’immeuble ou de la partie d’immeuble concerné et à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans cet immeuble ou partie d’immeuble.
Il est tenu par le propriétaire à disposition des agents ou services mentionnés aux articles L. 722 et L. 795-1 ainsi que, le cas échéant, aux inspecteurs du travail et aux agents du service prévention des organismes de sécurité sociale.
Le vendeur ou son mandataire informe le préfet en lui transmettant une copie de l’état des risques révélant une accessibilité au plomb.
Loi Carrez. Depuis le 19 juin 1997, lorsque vous vendez un lot de copropriété d’une superficie supérieure à 8 m2, vous devez obligatoirement indiquer sa surface habitable dans votre promesse de vente. Si vous ne mentionnez pas cette superficie dans la promesse, votre acquéreur peut invoquer la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l’acte définitif. Toutefois, il perd ce recours dès lors que la superficie figure dans l’acte de vente définitif. Si la surface mentionnée est supérieure d’au moins 5 % à la surface réelle, l’acquéreur dispose alors d’un an, à compter de la signature de l’acte définitif, pour obtenir une diminution de prix proportionnelle à la surface manquante.
Extrait du Journal officiel de la République française du 19 décembre 1996 :
Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
Article 1er :
- L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli:
« Art. 46. – Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut-être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. « Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. « Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. « Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. « La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. « Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
« Si la superficie est inférieure à plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. « L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
II. – Dans le premier alinéa de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : « et 42 » sont remplacés par les mots : « , 42 et 46 ».
Article 2 : – Le présent décret est applicable dans les territoires d’outre-mer et à Mayotte.
Article 3 : – La présente loi entre en vigueur au terme d’un délai de six mois à compter de sa promulgation. Elle n’est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d’entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou intervenant à la suite d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat dont la date est antérieure à cette entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur.
La présente loi sera exécutée comme loi de l’état.
Fait à Paris, le 18 décembre 1996.
JACQUES CHIRAC
Extrait du Journal officiel de la République française du 29 Mai 1997 :
Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété
Article 1er : – Il est inséré dans le décret du 17 Mars 1967 susvisé, après l’article 4, trois articles ainsi rédigés :
« Art. 4-1. – La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
« Art. 4-2. – Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.
« Art. 4-3. – Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot vendu, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat. »
Article 2 : – Dans le deuxième alinéa de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, le mot :« ébrasements » est remplacé par le mot :« embrasures ».
Article 3 : – Le présent décret est applicable dans les territoires d’outre-mer et dans la collectivité territoriale de Mayotte.
Article 4 : – Le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l’équipement, du logement, des transports et du tourisme, le ministre délégué à l’outre-mer et le ministre délégué au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Fait à Paris, le 23 mai 1997.
ALAIN JUPPE